Le marché immobilier français est durablement transformé par les exigences de performance énergétique. Les logements mal classés selon l’échelle de diagnostic de performance énergétique (DPE) — souvent appelés passoires thermiques — subissent des restrictions croissantes à la location, des contraintes en cas de vente et une décote potentielle sur leur valeur.
En 2026, anticiper ces règles n’est plus un “plus” : c’est une façon concrète de sécuriser sa mise en location, de préparer une vente et de préserver son patrimoine.
- La location est interdite pour les logements classés G (France métropolitaine).
- Un gel de certaines hausses de loyer s’applique aux logements F et G selon les cas (nouveau bail, renouvellement, reconduction).
- L’audit énergétique est obligatoire à la vente pour les logements E, F et G (maisons individuelles et immeubles en monopropriété concernés).
- Les aides publiques privilégient de plus en plus les rénovations d’ampleur (rénovation globale).
Sommaire
- Le DPE, pierre angulaire du marché immobilier
- Calendrier des interdictions de location
- Gel des loyers : ce que les bailleurs doivent savoir
- Audit énergétique : quand est-il obligatoire et à quoi sert-il ?
- DPE vs audit : quelles différences ?
- Pourquoi privilégier la rénovation globale
- Combien coûte une rénovation énergétique ? (repères)
- Quelles aides financières en 2026 ?
- Valeur verte : l’impact du DPE sur le prix
- Plan d’action : se préparer étape par étape
- FAQ
Le DPE, pierre angulaire du marché immobilier
Le DPE classe un logement de A (très performant) à G (très énergivore) selon sa consommation d’énergie et ses émissions de gaz à effet de serre. Il influence désormais directement :
- la mise en location (interdictions progressives) ;
- les conditions de revalorisation du loyer dans certains cas ;
- l’attractivité auprès des acheteurs/locataires ;
- la valeur de revente (décote possible pour les mauvaises classes).
Le DPE est un document réglementé : si tu as un doute sur sa fiabilité (écart important avec la consommation réelle, incohérences), mieux vaut le faire vérifier ou le refaire avant une mise en location ou une mise en vente.
Source officielle : Service-public.fr – Diagnostic de performance énergétique (DPE)
Calendrier officiel des interdictions de location
La loi prévoit une sortie progressive des logements les plus énergivores du marché locatif (France métropolitaine). Les échéances clés à connaître :
- Depuis le 1er janvier 2023 : interdiction de louer les logements dont la consommation dépasse 450 kWh d’énergie finale/m²/an (catégorie dite “G+”).
- Depuis le 1er janvier 2025 : interdiction de louer les logements classés G.
- À partir du 1er janvier 2028 : interdiction de louer les logements classés F.
- À partir du 1er janvier 2034 : interdiction de louer les logements classés E.
Concrètement, un logement concerné doit être rénové pour atteindre une classe autorisée avant d’être remis en location.
Source officielle : Ministère de la Transition écologique – DPE et calendrier
Gel des loyers : ce que les bailleurs doivent savoir
En parallèle des interdictions de louer, la réglementation limite certaines hausses de loyer pour les logements F et G (selon le type de bail et la situation : nouveau bail, renouvellement, reconduction tacite).
Avant toute revalorisation, vérifie le DPE du logement et la situation du bail. En cas de doute, appuie-toi sur des sources institutionnelles ou un conseil juridique spécialisé.
Sources :
Ministère – Gel des loyers des passoires énergétiques
ANIL – Règles de loyer et logement énergivore
L’audit énergétique : un passage obligé (vente)
L’audit énergétique est obligatoire lors de la vente des maisons individuelles et des immeubles en monopropriété classés E, F ou G. Il s’agit d’un document plus détaillé qu’un DPE, qui présente des scénarios de travaux.
Il permet notamment :
- d’analyser précisément les postes de consommation (enveloppe, chauffage, ventilation, eau chaude) ;
- de proposer plusieurs scénarios de rénovation ;
- d’estimer un budget et des gains énergétiques ;
- d’aider à structurer un projet de rénovation (et souvent, un plan de financement).
L’audit est aussi un excellent outil de pilotage : même hors vente, il aide à prioriser les travaux et éviter les “mauvais enchaînements” (ex. changer le chauffage avant d’isoler et ventiler correctement).
En savoir plus : Audit énergétique : quelle utilité ?
Sources officielles :
Service-public.fr – Audit énergétique en cas de vente
Ministère – Audit énergétique réglementaire
DPE vs audit : quelles différences ?
Le DPE est une photographie standardisée du logement (classe A à G). L’audit énergétique, lui, va plus loin : il explique pourquoi le logement est mal classé et comment l’améliorer via des parcours de travaux chiffrés.
- DPE : classement + informations générales, obligatoire dans de nombreux cas.
- Audit : scénarios de rénovation + budget + gains, obligatoire à la vente pour certains logements (E/F/G, selon le bien).
Pourquoi privilégier la rénovation énergétique globale
Les politiques publiques encouragent désormais les rénovations dites “d’ampleur” (rénovation globale) : plusieurs postes de travaux sont traités dans un ordre cohérent afin d’obtenir un véritable saut de performance.
Une rénovation globale combine généralement :
- isolation (toiture, murs, planchers) ;
- menuiseries performantes (selon pertinence) ;
- ventilation adaptée (indispensable pour éviter humidité/moisissures) ;
- chauffage plus sobre et moins carboné.
- gain de performance plus important (souvent ≥ 2 classes) ;
- meilleure stabilité du confort (été/hiver) ;
- réduction durable des factures ;
- valorisation plus nette à la revente.
Rénovation énergétique globale : une nécessité à l’acquisition ?
Combien coûte une rénovation énergétique ? (repères)
Le coût dépend de la surface, de l’état initial (classe DPE), de la localisation et des choix techniques. Voici des repères généralement observés pour une maison :
- Rénovation partielle : 15 000 € à 30 000 €
- Rénovation globale : 30 000 € à 70 000 €
- Rénovation très performante : jusqu’à 90 000 € (voire plus selon cas)
Comment réussir une rénovation énergétique performante ?
Quelles aides financières en 2026 ?
En 2026, MaPrimeRénov’ reste le dispositif central, avec un parcours dédié aux rénovations d’ampleur. Les conditions, taux et plafonds peuvent évoluer : il est recommandé de vérifier les barèmes en vigueur au moment de déposer un dossier.
- accompagnement obligatoire (parcours “accompagné”) ;
- aide proportionnelle aux revenus et au niveau de performance visé ;
- cumul possible, selon conditions, avec éco-PTZ et CEE.
Sources officielles :
France Rénov’ – MaPrimeRénov’ rénovation d’ampleur
Service-public.fr – MaPrimeRénov’
ANAH – MaPrimeRénov’
Économie.gouv.fr – MaPrimeRénov’ rénovation d’ampleur
La valeur verte des logements
La “valeur verte” désigne l’écart de prix constaté entre des logements performants (A/B) et des logements énergivores (F/G). Dans de nombreux marchés, un bon DPE facilite la vente, réduit les négociations et renforce l’attractivité du bien.
À localisation comparable, un logement mieux classé peut bénéficier d’une prime, tandis qu’une passoire thermique peut subir une décote (ampleur variable selon la zone et la tension du marché).
Valeur verte : comment le DPE influence le prix et la négociation
Comment se préparer efficacement (plan d’action)
Pour éviter les décisions coûteuses ou inefficaces, l’approche la plus solide consiste à raisonner en parcours de rénovation :
- Diagnostiquer : DPE à jour + audit énergétique si projet de vente ou rénovation globale.
- Définir l’objectif : sécuriser la location (sortie de G/F), préparer la vente, viser C/B à moyen terme.
- Construire un scénario : ordre des travaux (isolation/ventilation puis systèmes).
- Optimiser le financement : aides + éco-PTZ + CEE, calendrier de dépôt des dossiers.
- Contrôler : DPE post-travaux pour attester du gain et protéger la valeur.
FAQ – Passoires thermiques et rénovation
Un logement classé G peut-il encore être vendu ?
Oui. En revanche, selon le type de bien, un audit énergétique est obligatoire à la vente et le DPE peut influencer fortement le prix et les négociations.
Un logement classé F peut-il être loué en 2026 ?
Oui, mais il est concerné par le calendrier : l’interdiction de location des logements F est prévue à partir du 1er janvier 2028 (France métropolitaine).
Faut-il refaire un DPE après travaux ?
Oui : un DPE post-travaux permet de prouver la nouvelle classe énergétique, de sécuriser une mise en location ou une revente et de valoriser le bien.
Rénovation par étapes ou rénovation globale : que choisir ?
On peut rénover par étapes, mais il est conseillé de garder une logique “globale” (ordre des travaux, ventilation, cohérence technique). Les aides les plus incitatives privilégient souvent les parcours cohérents et performants.
Où trouver un conseil neutre avant de se lancer ?
Le service public France Rénov’ permet d’obtenir des informations et d’identifier les bons interlocuteurs.