Demande de prêt, offre d’achat, encadrement juridique de la transaction… Le parcours d’achat immobilier engendre de nombreux éléments à prendre en compte. Si l’ensemble de ces éléments semble a priori flou et parfois complexe, il est toutefois possible de les regrouper en grandes étapes claires. Immofix vous détaille ces 8 étapes pour anticiper et réussir vos démarches.
Étape 1 : Définir son projet immobilier
À quel type de bien vais-je m’intéresser ? Quels sont les critères qui me paraissent indispensables ? Dans quelle zone géographique mon bien doit-il être situé ? Tant de questions que tout futur acquéreur immobilier doit se poser pour réussir sa démarche. Mais bien définir son projet immobilier exige aussi d’établir un budget, intégrant l’apport personnel et le financement complémentaire (généralement un crédit bancaire). Prenez le temps d’effectuer une veille afin de vous faire une idée des prix moyens de vente : vous pourrez alors avoir un indicateur du budget nécessaire, mais aussi confirmer ou réadapter certains de vos critères.
Pour avoir une idée précise des dépenses à anticiper, vous pouvez consulter notre article à ce sujet : achat immobilier : quels sont les frais annexes à payer ?
Étape 2 : Recherche du bien immobilier
Une fois le projet bien défini, on pourra passer à la phase de recherche, selon les critères voulus pour le bien et le budget. Pensez à vous tourner vers les agences immobilières, les sites de petites annonces mais également les réseaux sociaux. N’oubliez pas non plus le bouche-à-oreille, qui se fait fort efficace.
Après avoir sélectionné un ou plusieurs biens, programmez votre visite et profitez-en pour poser toutes les questions au vendeur : état des parties communes, charges de copropriété, diagnostic interne, taxes locales, voisinage, vie de quartier, etc.
Étape 3 : L’offre d’achat
Si vous avez trouvé le bien de vos rêves, vous devrez alors procéder à la rédaction d’une offre d’achat, qui doit être inférieure ou égale au prix de vente affiché.
L’offre écrite doit contenir plusieurs clauses : le prix d’achat, le moyen de financement, la durée de validité de l’offre, les conditions de rétractation de l’acheteur (dont le délai est égal à au moins 10 jours), et une note précisant que la vente ne sera définitive que lors de la signature de l’avant contrat (étape 5).
Attention, pour avoir une valeur juridique l’offre d’achat doit être rédigée par écrit. Elle engagera alors l’émetteur de l’offre, alors qu’une offre d’achat orale n’engagera aucune des deux parties.
En théorie, l’acquéreur ne peut pas revenir sur une offre d’achat : on dit qu’il y a accord sur le prix et la chose. Toutefois, dans la pratique, il arrive parfois qu’un individu retire son offre. Peu de propriétaires se retournent contre eux. Cela leur fait gagner du temps, puisque les acheteurs sont autorisés à revenir sur leur décision au moment de la signature de l’avant-contrat.
Étape 4 : Choix du notaire
Une fois l’offre d’achat acceptée par le vendeur, la mise en relation avec un notaire est conseillée pour la signature de l’avant contrat. Il s’agit de la solution la plus fiable en raison de la neutralité, de la déontologie et de l’expertise de ce professionnel.
Toutefois, sa présence n’est pas obligatoire : l’avant-contrat peut être signé sous seing privé, c’est-à-dire uniquement en présence des parties à l’acte (vendeur et acquéreur). Vous pouvez également choisir de vous faire accompagner par l’agence qui coordonne votre parcours d’achat immobilier. Elle agira alors comme intermédiaire.
Étape 5 : L’avant contrat
L’avant contrat est un « contrat préparatoire » à l’acte authentique de vente. On y retrouve notamment :
- L’état civil de l’acheteur et celui du vendeur ;
- L’origine de la propriété avec la date du dernier acte de vente, le nom du propriétaire précédent et l’étude de notaire qui a authentifié l’acte ;
- Des informations sur le bien : localisation, superficie, nombre de pièces, etc. ;
- La date de signature du contrat de vente définitif et la date de prise de possession du bien ;
- Le moyen de financement de l’achat ;
- Le prix de vente ;
- Le montant des honoraires de l’intermédiaire en cas de recours à une agence immobilière ;
- Les sommes versées au moment de la signature de l’avant-contrat et au moment de la vente ;
- Les clauses suspensives relatives à l’obtention du prêt et aux assurances ;
- Dans le cas d’un contrat de réservation, les délais prévus pour la réalisation des travaux et la date de livraison du logement.
Cet avant-contrat peut être signé en présence de l’agence immobilière, devant le notaire préalablement choisi ou sous seing privé entre le vendeur et l’acheteur seulement. Il peut prendre la forme d’un compromis de vente, d’une promesse de vente, ou encore d’un contrat de réservation.
Le compromis de vente :
Il représente un engagement ferme et réciproque entre l’acheteur et le vendeur, et peut parfois impliquer le versement d’un acompte d‘une valeur négociable (environ 10% du prix de vente la plupart du temps). Le compromis de vente vaut comme contrat.
La promesse de vente :
Contrairement au compromis de vente, la promesse de vente est unilatérale et n’engage que le vendeur, qui ne pourra pas vendre le bien à quelqu’un d’autre. En tant qu’acheteur, vous pourrez donc encore renoncer au bien. Attention cependant, une indemnité d’immobilisation de 10% du prix de vente doit être versée au vendeur et celle-ci ne pourra pas être récupérée si vous renoncez à votre achat.
Le contrat de réservation :
Si vous achetez un bien neuf, sur plan, on ne parlera ni de compromis de vente ni de promesse de vente, mais de contrat de réservation. Depuis la loi Macron d’août 2015, ce type de contrat permet à l’acquéreur de bénéficier d’un droit de rétractation d’une durée de 10 jours à compter de la signature du contrat, contre 7 jours seulement auparavant.
Étape 6 : L’obtention d’un prêt immobilier
Si vous avez besoin d’effectuer un prêt bancaire pour acquérir le bien immobilier, prenez le temps de vous renseigner sur les différents types de prêts existants et négociez l’un d’eux dès la signature de l’avant-contrat. N’oubliez pas de tenir compte des intérêts du prêt mais également de tous les frais rattachés.
Vous pourrez ensuite choisir une garantie sur le bien financé (hypothèque, Inscription en privilège de prêteurs de deniers (IPPD), société de cautionnement), signer un contrat d’assurance pour le prêt (« décès + perte totale et irréversible d’autonomie » ou « invalidité permanente et totale » ou « incapacité temporaire et totale de travail » ou « invalidité permanente et partielle ») et enfin signer l’offre de prêt dans les 6 à 8 semaines qui suivent l’avant contrat.
Conformément à la clause suspensive de l’obtention du prêt, vous pourrez renoncer à l’achat dans la mesure où le refus de crédit est annoncé avant la date maximale indiquée dans l’avant-contrat. Dans le cas où la date est dépassée, la poursuite de l’achat reste obligatoire. Les délais bancaires pouvant aujourd’hui encore être longs, il est d’usage de prévoir un délai de 45 jours entre la date de signature de l’avant-contrat et celle de signature de l’acte de vente. Cependant, cela peut être encore insuffisant, notamment dans les grandes villes : nous vous conseillons donc de prévoir avec le vendeur un délai de 60 jours pour l’obtention du prêt.
Après réception de l’offre de prêt, vous devrez patienter un délai de 10 jours avant de l’accepter (Loi Scrivener). L’acte de vente aura donc lieu après cette date.
Étape 7 : L’acte de vente
Rédigé par le notaire, l’acte authentique de vente est signé environ 3 mois après la signature de l’avant-contrat. Il certifie le changement de propriétaire du bien immobilier. Signé en présence de l’acheteur, du vendeur, du notaire voire de l’agent immobilier, l’acte de vente déclenche le paiement du prix de vente et la remise des clefs. Ce contrat de vente contient les mêmes éléments que l’avant-contrat, mais il est définitif et engage simultanément les deux parties. Le transfert de propriété est donc effectif.
Étape 8 : Remise du prix, délivrance du bien et fin du parcours d’achat
Une attestation de vente est remise à l’acheteur et au vendeur. Le notaire doit également remettre à l’acquéreur un titre de propriété et le décompte définitif des frais liés à l’opération. Le titre de propriété est généralement reçu par voie postale ou par courrier recommandé électronique, plusieurs mois après la signature de l’acte authentique de vente. En attendant, l’acquéreur reçoit une attestation de propriété immobilière, qui fait foi pour la plupart des démarches administratives qu’il doit réaliser (abonnement au service des eaux, gaz, contrat d’électricité etc.)
Pour en savoir plus :
Site de l’ANIL : https://www.anil.org
Site gouvernemental : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F15913
