Faire de la transaction immobilière le pivot essentiel de la transition énergétique française

Chaque maison est un livre qui raconte nos histoires

Au 1er janvier 2022, sur plus de 16 millions de maisons, 94% d’entre-elles n’atteignent pas une note A-B sur l’échelle du DPE.

Pire ! Plus de 40% ont une note inférieure ou égale à E… autrement dit, ces maisons sont de vraies passoires thermiques.

Pourtant ces chiffres ne nous racontent rien.

Car chaque bâtiment est comme un livre qui renferme toutes nos histoires : que ce soit une vieille maison de campagne où vécurent nos grands-parents, en passant par le logement de nos parents où nous poussâmes nos premiers cris, sans oublier cet appartement moderne qui fut notre premier investissement immobilier.

Et dans ce livre que nous habitons, chaque nouveau chapitre débute toujours par un événement de vie : un nouveau travail, un mariage, une naissance, un divorce, un accident qui bouleverse notre manière de vivre, comme un décès qui nous oblige à quitter notre chez-nous.

Parmi tous ces évènements, certains entraîneront un changement de propriétaire.
D’ailleurs, c’est lorsque nous emménageons dans un nouveau logement que nous avons souvent l’envie de faire des travaux. Soit des travaux esthétiques pour se sentir un peu plus chez soi : peinture, changement du mobilier, etc. ; soit des travaux plus conséquents si nous en avons les moyens : suppression de cloisons, réfection de la cuisine et de la salle de bain, ajout d’une véranda ou aménagement des combles.

Mais rarement nous privilégions une rénovation énergétique majeure afin d’améliorer la note DPE de notre maison. Parce que si c’était réellement le cas, les maisons notées A-B sur l’échelle du DPE seraient largement majoritaires.

Alors, comment expliquer que des travaux qui ne présentent que des avantages pour le nouveau propriétaire – réduction des factures énergétiques et augmentation de la valeur de son bien, la fameuse valeur verte – soient ainsi délaissés ?

La manière dont nous vendons et achetons nos maisons serait-elle en cause ?
Pourrait-elle expliquer à elle seule cette dégradation progressive du parc immobilier ?

Pour y répondre, intéressons-nous maintenant à la loi Hoguet.

La loi Hoguet : un frein à la transition écologique des passoires thermiques ?

La loi Hoguet régit les activités des professionnels de l’immobilier, notamment celle des agents immobiliers. Elle vise à réguler le marché immobilier et à protéger les parties prenantes lors d’une transaction immobilière, à savoir les vendeurs comme les acquéreurs.

Mais à l’heure du changement climatique et de la nécessité d’entreprendre des rénovations énergétiques d’ampleur, notamment lors du changement de propriétaire, pourrait-elle représenter un frein à la systématisation des travaux de rénovation énergétique ?

Plusieurs éléments le laissent penser :

Complexité administrative : La loi Hoguet impose des obligations légales et des formalités administratives aux agents immobiliers, ce qui rend le processus de vente complexe et chronophage. Et cela peut dissuader les futurs propriétaires d’entreprendre des travaux de rénovation énergétique, notamment s’ils perçoivent cela comme une charge administrative supplémentaire.

Manque de sensibilisation : Les agents immobiliers sont souvent le premier point de contact pour les propriétaires ou les acheteurs potentiels. S’ils ne sont pas suffisamment formés ou sensibilisés aux enjeux de la rénovation énergétique, cela peut limiter la promotion de ce type de travaux.

La rémunération au succès : La rémunération au succès incite les agents immobiliers à maximiser leurs efforts pour conclure des transactions immobilières, car leur rémunération dépend directement de leur capacité à obtenir des résultats positifs pour leurs clients. Cela favorise également une relation de confiance entre l’agent immobilier et le client, car l’agent est motivé à atteindre les objectifs fixés afin de recevoir sa commission.

Mais lorsque le bien vendu est une passoire thermique, l’agent immobilier pourrait réaliser des prestations annexes afin de rassurer les futurs acquéreurs : chiffrer des travaux, modéliser le logement rénové sous la forme d’une visite virtuelle, ou bien encore calculer le montant des aides à la rénovation énergétique.

Cependant, toutes ces prestations nécessitent des connaissances ou représentent un coût si elles sont externalisées. Or, l’agent immobilier ne peut pas facturer le vendeur avant la conclusion de la vente, car la loi le lui interdit. Donc, si finalement ce n’est pas lui qui réalise la transaction de cette passoire thermique, les frais qu’il aurait engagés pour faciliter la vente pourrait rester à sa charge.

En résumé, bien que la loi Hoguet soit conçue pour protéger les parties prenantes du marché immobilier, elle représente un obstacle à la systématisation des rénovations énergétiques les plus performantes au moment de la transaction immobilière – note A-B sur l’échelle du DPE – en raison de ses contraintes administratives, financières et des modalités de rémunération au succès de l’agent immobilier.

Mais la loi Hoguet ne peut seule porter la responsabilité de la dégradation progressive du parc immobilier.

Car les travaux de rénovation énergétique coûtent chers et les financer s’avère particulièrement complexe.

De plus, même si des aides publiques existent (Ma Prime Rénov’, les CEE, etc.), leur obtention relève souvent du parcours du combattant, sans compter qu’elles sont généralement versées après la réalisation des travaux.

Autrement dit, la manière dont nous finançons nos projets immobiliers serait-elle aussi en cause ?

Plus précisément, les règles qui régissent le calcul du taux d’endettement représentent-elles un frein à la massification des rénovations énergétiques au moment de la transaction immobilière ?

Un crédit auto de 100€ pèse plus qu’une facture énergétique de 200€

Connaissez-vous l’article L313-16 du Code de la consommation ?

Cette obligation légale impose aux banques de vérifier la solvabilité des emprunteurs avant de leur accorder un financement, notamment un prêt immobilier.

Depuis le 1er janvier 2022, le taux d’endettement maximal est porté à 35% pour une durée d’emprunt ne devant pas dépasser les 25 ans, sauf dérogations ou exceptions, en ce inclus la future mensualité du crédit immobilier.

En conséquence, rembourser chaque mois un crédit auto de 100€ pèse plus dans le calcul du taux d’endettement que de régler une facture énergétique de 200€.

Et cette règle s’applique à tous.

Mais il existe une autre analyse, l’évaluation de votre reste à vivre, qui impacte directement les acquéreurs d’une passoire thermique.

Le reste à vivre, c’est le montant de revenus que vous pouvez consacrer aux dépenses de la vie courante. Et dans le cadre de cette analyse que la banque réalisera au moment de l’étude de votre prêt immobilier, les conséquences d’une mauvaise note DPE du bien que vous souhaitez acquérir vont prendre toute leur ampleur.

Pourquoi ?

Parce que si votre reste à vivre n’est pas suffisamment important, et que l’estimation de vos factures énergétiques futures représentent plusieurs centaines d’euros – à cause d’une mauvaise note du DPE – alors votre banquier considérera cet élément comme représentant pour vous un risque élevé de surendettement.

Ainsi, selon le profil financier du futur emprunteur, la banque pourrait l’inciter à réaliser des travaux de rénovation énergétique.

Dans le cas contraire, son financement pourrait lui être refusé.

Or, si nul n’est censé ignorer la loi, cette règle n’est pas clairement écrite.

Elle découle de l’esprit de l’article L313-16 évoqué ci-avant et représente une évidente injustice que les aides à la rénovation énergétique pourraient corriger.

Pour autant, eu égard à la complexité de leur obtention, il apparaît évident que le parcours de l’acquéreur d’une passoire thermique n’est pas adapté pour que les travaux de rénovation énergétique soient réalisés avant son emménagement.

En conclusion :

→ La loi Hoguet est nécessaire car elle protège les parties prenantes d’une transaction immobilière. Mais certaines de ces caractéristiques constituent un frein pour la systématisation des travaux de rénovation énergétique d’ampleur lors du changement de propriétaire.

→ L’article L313-16 du Code de la consommation est essentiel pour protéger les futurs emprunteurs d’un risque de surendettement. Mais son interprétation constitue une injustice que l’organisation actuelle de la distribution des aides à la rénovation énergétique ne corrige pas efficacement.

Alors, ne pouvons-nous vraiment rien faire ?
Devons-nous espérer un changement de la Loi ?

Non, pas la peine d’attendre !

Puisque chaque maison est un livre qui raconte nos histoires, nous devons seulement réécrire les intermèdes entre deux chapitres afin de sécuriser l’ensemble des protagonistes. Car la garantie d’une belle histoire dépend aussi de la manière dont tous les acteurs interagissent.

Chez IMMOFIX, nous allons hacker le système de la transaction immobilière pour le rendre plus vertueux, et faire de la transaction immobilière le pivot essentiel de la transition énergétique française.

En simplifiant, coordonnant, et sécurisant l’ensemble des acteurs, nous allons entièrement rénover, non pas seulement les biens, mais l’ensemble des étapes de la transaction immobilière. Depuis la mise en vente d’un bien à fort potentiel mais énergivore, jusqu’à l’emménagement du nouveau propriétaire dans un “chez soi” entièrement rénové, nous serons là.

C’est ça, l’impact énergétique global que nous souhaitons avoir sur notre marché !