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Impact du DPE sur les prix immobiliers : quelle plus-value espérer ?

En France, une bonne étiquette énergie dope le prix de vente d’un logement ancien ! À l’inverse, les logements les plus énergivores se vendent à prix réduits. On parle de valeur verte et de décote verte.

Définition de la valeur verte et de la décote verte

Les différences de prix en fonction du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) sont respectivement qualifiées de « valeur verte » et de « décote verte ».

L’ADEME définit la valeur verte comme « la valeur nette additionnelle d’un bien immobilier dégagée grâce à une meilleure performance environnementale ». Pour être plus précis, il s’agit de l’augmentation de prix de vente constatée sur un bien immobilier grâce à sa bonne étiquette énergie (A, B ou C), par rapport à un bien de performance moyenne (classe énergie D), toutes les autres caractéristiques étant égales par ailleurs.

On oppose la valeur verte à la décote verte, qui n’est autre que le constat inverse : la baisse de valeur provoquée par un mauvais DPE (étiquettes énergie E, F et G).

La valeur verte et la décote verte sont loin d’être des phénomènes marginaux puisqu’ils sont observés sur l’ensemble du territoire national. Leur ampleur varie toutefois en fonction des marchés immobiliers (zone tendue ou non), et du type de logement (appartement, maison, superficie).

L’impact du DPE sur le prix des maisons anciennes

En 2020, les maisons à étiquette énergie A et B se sont vendues de 6 à 12 % plus cher que les maisons équivalentes à DPE D. Si l’on utilise le même point de comparaison pour les passoires thermiques, ces dernières ont subi une dépréciation comprise entre 10 et 20 % dans la quasi-totalité des régions.

Le constat est encore plus frappant lorsqu’on confronte le prix des maisons économes en énergie avec celui des maisons énergivores (voir carte ci-dessous). En effet, on observe un écart de prix moyen supérieur à 20 % dans la majeure partie des régions françaises. Seules la Provence-Alpes Côté d’Azur, l’Auvergne-Rhône-Alpes, et l’Île de France font exception.

Carte de France représentant la différence de prix moyenne entre une maison économe en énergie et une passoire thermique dans chaque région

Globalement, on remarque que les plus-values obtenues sont plus élevées à l’ouest qu’à l’est.

L’impact de l’étiquette énergie sur le prix des appartements anciens

Le pourcentage de décote des appartements énergivores est en légère hausse par rapport à 2019. Toutefois, l’impact d’une mauvaise étiquette énergie reste moins significatif que pour les maisons individuelles.

A contrario, une bonne efficacité énergétique peut permettre de décrocher de belles plus-values, entre 6 et 17 % selon les régions. La seule exception est la région PACA, dans laquelle un bon DPE n’a pas de réelle influence sur la valeur d’un bien.

À Paris, une valeur verte encore limitée

La capitale fait l’objet d’une analyse à part. En effet, le marché immobilier y est si tendu que les différences de prix sont peu significatives, et parfois inexistantes. L’offre de biens étant rare et la demande élevée, les logements trouvent facilement preneur, quelle que soit leur classe énergétique ! Les résultats ne peuvent donc pas être comparés à ceux de la Province.

La valeur verte : amenée à se renforcer lors des prochaines années ?

Si l’on se fie à certaines études récentes, la valeur verte pourrait se renforcer lors des prochaines années.

Cela s’explique tout d’abord par l‘évolution de mentalité des acquéreurs, qui intègrent de plus en plus le DPE dans leur réflexion. En effet, selon une étude de Se Loger, 87 % d’entre eux accorderaient de l’importance aux performances énergétiques de leur futur logement. 80 % s’informeraient sur le classement DPE d’un bien avant de le visiter, et 23% seraient mêmes prêts à reconsidérer leur projet si le bien qu’ils envisagent d’acheter a un mauvais DPE.

Par ailleurs, les évolutions législatives en cours pénaliseront de plus en plus les propriétaires de passoires thermiques n’ayant pas franchi le cap de la rénovation énergétique :

Dans les faits, ces évolutions se traduisent déjà par un boom des mises en vente de logements E, F et G dans de nombreuses villes de France sur la dernière année (Source : Se loger). Voici les exemples les plus frappants :

VilleÉvolution du nombre de passoires thermiques en vente sur 1 an
Rennes+ 74 %
Paris+ 72 %
Nantes+ 70 %
Le Havre+ 66 %
Argenteuil+ 56 %
Angers+ 52 %
Toulouse+ 43 %
Lyon+ 43 %
Lille+ 41 %
Nîmes+ 39 %

Aucun doute que l’étiquette énergie sera scrutée avec un intérêt croissant. Le prix des passoires thermiques pourrait donc être encore revu à la baisse dans un avenir proche, quand, dans un même temps, celui des logements économes en énergie sera valorisé.

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Source : La valeur verte des logements en 2020 – Notaires de France

  • Étude publiée par les Notaires de France en octobre 2021, portant sur les transactions immobilières réalisées en 2020 en France Métropolitaine (hors Corse). Mutations de logements anciens uniquement ;
  • Données des bases immobilières des Notaires de France BIEN et Perval ;
  • Performances énergétiques et environnementales mesurées grâce aux étiquettes énergie renseignées dans les DPE (le taux de renseignement des DPE est de 70 %) ;
  • Valeur verte exprimée en termes de valeur vénale.
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Tags: Je rénove, Je vends
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