Je diagnostique

Impact du DPE sur les prix immobiliers : quelle plus-value espérer ?

En France, une bonne étiquette énergie dope le prix de vente d’un logement ancien ! À l’inverse, les logements les plus énergivores se vendent à prix réduits. On parle de valeur verte et de décote verte.

Définition de la valeur verte et de la décote verte

Les différences de prix en fonction du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) sont respectivement qualifiées de « valeur verte » et de « décote verte ».

L’ADEME définit la valeur verte comme « la valeur nette additionnelle d’un bien immobilier dégagée grâce à une meilleure performance environnementale ». Pour être plus précis, il s’agit de l’augmentation de prix de vente constatée sur un bien immobilier grâce à sa bonne étiquette énergie (A, B ou C), par rapport à un bien de performance moyenne (classe énergie D), toutes les autres caractéristiques étant égales par ailleurs.

On oppose la valeur verte à la décote verte, qui n’est autre que le constat inverse : la baisse de valeur provoquée par un mauvais DPE (étiquettes énergie E, F et G).

La valeur verte et la décote verte sont loin d’être des phénomènes marginaux puisqu’ils sont observés sur l’ensemble du territoire national. Leur ampleur varie toutefois en fonction des marchés immobiliers (zone tendue ou non), et du type de logement (appartement, maison, superficie).

L’impact du DPE sur le prix des maisons anciennes

En 2021, les maisons à étiquette énergie A et B se sont vendues de 6 à 14 % plus cher que les maisons équivalentes à DPE D. Si l’on utilise le même point de comparaison pour les passoires thermiques, ces dernières ont subi une dépréciation comprise entre 3 et 19 % dans la quasi-totalité des régions.

Le constat est encore plus frappant lorsqu’on confronte le prix des maisons économes en énergie avec celui des maisons énergivores (voir carte ci-dessous). En effet, on observe un écart de prix moyen supérieur à 20 % dans la majeure partie des régions françaises. Seules la Normandie, la Provence-Alpes Côté d’Azur, l’Auvergne-Rhône-Alpes, et l’Île de France font exception.

Globalement, on remarque que les plus-values obtenues sont plus élevées à l’ouest qu’à l’est.

L’impact de l’étiquette énergie sur le prix des appartements anciens

L’impact d’une mauvaise étiquette énergie sur le prix d’un appartement est moins significatif que sur le prix d’une maison individuelle. Il varie entre 2 et 11 %.

A contrario, une bonne efficacité énergétique peut permettre de décrocher de belles plus-values, entre 3 et 16 % selon les régions.

À Paris, une valeur verte encore limitée

La capitale fait l’objet d’une analyse à part. En effet, le marché immobilier y est si tendu que les différences de prix sont peu significatives, et parfois inexistantes. L’offre de biens étant rare et la demande élevée, les logements trouvent facilement preneur, quelle que soit leur classe énergétique ! Les résultats ne peuvent donc pas être comparés à ceux de la Province.

La valeur verte : amenée à se renforcer lors des prochaines années ?

Si l’on se fie à certaines études récentes, la valeur verte pourrait se renforcer lors des prochaines années.

Cela s’explique tout d’abord par l‘évolution de mentalité des acquéreurs, qui intègrent de plus en plus le DPE dans leur réflexion. En effet, selon une étude de Se Loger, 87 % d’entre eux accorderaient de l’importance aux performances énergétiques de leur futur logement. 80 % s’informeraient sur le classement DPE d’un bien avant de le visiter, et 23% seraient mêmes prêts à reconsidérer leur projet si le bien qu’ils envisagent d’acheter a un mauvais DPE.

Par ailleurs, les évolutions législatives en cours pénaliseront de plus en plus les propriétaires de passoires thermiques n’ayant pas franchi le cap de la rénovation énergétique :

  • Les loyers des passoires thermiques ne peuvent plus être augmentés depuis août 2022,
  • Certains logements à étiquette énergie G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2023. Les bâtiment à DPE E et F seront également concernés dans les années à venir,
  • À partir d’avril 2023, il sera obligatoire de réaliser un audit énergétique pour vendre une maison avec une étiquette énergie F ou G.

Dans les faits, ces évolutions se traduisent déjà par un boom des mises en vente de logements E, F et G dans de nombreuses villes de France sur la dernière année (Source : Se loger). Voici les exemples les plus frappants :

VilleÉvolution du nombre de passoires thermiques en vente sur 1 an
Rennes+ 74 %
Paris+ 72 %
Nantes+ 70 %
Le Havre+ 66 %
Argenteuil+ 56 %
Angers+ 52 %
Toulouse+ 43 %
Lyon+ 43 %
Lille+ 41 %
Nîmes+ 39 %

Aucun doute que l’étiquette énergie sera scrutée avec un intérêt croissant. Le prix des passoires thermiques pourrait donc être encore revu à la baisse dans un avenir proche, quand, dans un même temps, celui des logements économes en énergie sera valorisé.

Améliorez l’étiquette énergie de votre bien et valorisez-le grâce à la rénovation énergétique

Saviez-vous que les aides et subventions à la rénovation énergétique peuvent couvrir jusqu’à 90 % du coût des travaux pour les ménages les plus modestes, et jusqu’à 40 % pour les foyers les plus aisés ?

En optant pour une rénovation énergétique globale et performante, vous pourrez à la fois :

  • réduire votre facture d’énergie annuelle, parfois de plusieurs milliers d’euros par an,
  • gagner en confort,
  • booster le prix de vente de votre appartement ou de votre maison,
  • et vous protéger des évolutions législatives qui pénalisent toujours plus les logements énergivores !
Besoin d’un DPE ? Demandez votre devis 📜
Vous envisagez de réaliser des travaux de valorisation et ne savez pas par où commencer ?

Immofix vous accompagne de A à Z. Prenons 30 minutes pour échanger par téléphone. Ce premier rendez-vous est entièrement gratuit et ne vous engage pas.

Source : La valeur verte des logements en 2020 – Notaires de France

  • Étude publiée par les Notaires de France en novembre 2022, portant sur les transactions immobilières réalisées en 2021 en France Métropolitaine (hors Corse). Mutations de logements anciens uniquement ;
  • Données des bases immobilières des Notaires de France BIEN et Perval ;
  • Performances énergétiques et environnementales mesurées grâce aux étiquettes énergie renseignées dans les DPE (le taux de renseignement des DPE est de 70 %) ;
  • Valeur verte exprimée en termes de valeur vénale.
Ces articles pourraient également vous intéresser
Tags: Je diagnostique
Comment calculer son DPE gratuitement en ligne ?

Faites le test !

Votre région

Prix de votre maison

DPE actuel

DPE visé