Passoires thermiques : l’audit énergétique est obligatoire lors de la vente

Une série de mesures législatives adoptées dans le cadre de la Loi Climat et Résilience renforce progressivement la lutte contre les logements très énergivores, communément appelés passoires thermiques.
L’une des dispositions phares, l’article 40, prévoit l’instauration d’un audit énergétique obligatoire lors de la mise en vente des biens les plus énergivores.
Initialement prévue en 2022 puis reportée, la mesure est entrée en vigueur le 1er avril 2023 et s’applique aujourd’hui à un nombre croissant de logements.

L’objectif : éradiquer les 4,8 millions de passoires thermiques d’ici 10 ans et accompagner les propriétaires dans la transformation de leurs logements.

Instauration de l’audit énergétique obligatoire pour les passoires thermiques

Depuis le 1er avril 2023, les propriétaires de maisons ou immeubles classés F ou G au Diagnostic de performance énergétique (DPE) doivent fournir un audit énergétique lors de la vente de leur bien.
Cette obligation s’élargit progressivement aux autres classes énergétiques :

• Biens classés F ou G : depuis le 1er avril 2023

• Biens classés E : à compter du 1er janvier 2025

• Biens classés D : prévu pour 2034 (sous réserve d’évolution réglementaire)

L’audit doit comporter a minima :

• une proposition de travaux pour atteindre au moins la classe B,

• une solution alternative permettant d’atteindre au moins la classe E, uniquement pour les biens F ou G,

• une estimation chiffrée des coûts et des économies d’énergie potentielles,

• des informations sur les aides financières disponibles.

Les acheteurs peuvent consulter ce document dès la première visite.

Audit énergétique vs DPE : quelles différences ?

L’audit énergétique est un outil plus complet et plus opérationnel que le DPE.
Là où le DPE établit simplement un état des lieux de la performance énergétique d’un logement, l’audit :

• identifie les sources précises de déperdition d’énergie,

• propose des bouquets de travaux chiffrés et hiérarchisés,

• évalue les gains énergétiques réels,

• et donne de la visibilité sur les aides et dispositifs de financement.

En rendant l’audit obligatoire, l’État souhaite mieux informer les acheteurs et inciter à la rénovation énergétique au moment de la transaction immobilière, un moment stratégique pour engager des travaux.

Un calendrier d’application progressif

L’entrée en vigueur de la mesure a été repoussée à plusieurs reprises pour permettre au secteur de se structurer — notamment en raison d’un manque initial de professionnels certifiés.

Aujourd’hui, l’obligation est pleinement en place pour les logements F et G, et étendue aux logements E depuis janvier 2025.
À terme, tous les logements énergivores seront concernés.

Audit thermique : à quel professionnel s’adresser ?

L’audit doit être réalisé par un bureau d’étude thermique ou un diagnostiqueur certifié et indépendant.

Le professionnel analyse :

• l’enveloppe du bâtiment,

• le chauffage et la production d’eau chaude sanitaire,

• la ventilation,

• l’éclairage et les auxiliaires.

La méthode réglementaire utilisée est la méthode TH-C-E ex.
Sur la base des relevés terrain et de la modélisation énergétique, il propose des scénarios de rénovation assortis d’une estimation financière et de gains énergétiques.

Un levier pour massifier la rénovation énergétique

Près de 38 % du parc immobilier français est encore composé de logements classés E à G.
La mise en place de l’audit énergétique obligatoire répond à un double enjeu :

• Mieux informer les acheteurs sur les coûts et les travaux nécessaires,

• Encourager les rénovations énergétiques dans un contexte de forte tension sur le marché de l’énergie.

En complément, les propriétaires peuvent mobiliser des aides comme MaPrimeRénov’, l’éco-prêt à taux zéro ou encore diverses subventions locales pour financer les travaux.