Vous avez pour projet de vendre votre logement pour en acheter un nouveau mais ne savez pas par où commencer ? Vaut-il mieux vendre avant d’acheter ou acheter avant de vendre ? Quels éléments peuvent faire pencher la balance d’un côté plus que de l’autre ? Découvrez ici toutes les questions à se poser pour prendre la meilleure décision, selon votre profil et votre projet.
Vendre avant d’acheter ou acheter avant de vendre : un choix pour chaque situation
Il n’existe pas de solution miracle valable pour tous les propriétaires qui souhaitent acquérir un nouveau bien (secundo-accédants). Pour choisir la meilleure option, il est essentiel de bien définir votre projet en intégrant plusieurs paramètres à votre réflexion : zone géographique ciblée, méthode de financement, urgence de la situation, travaux envisagés (ou non), etc.
Décider en fonction de la tension du marché immobilier local
Quand il y a plus de vendeurs que d’acheteurs
(offre > demande)
Vendre avant d’acheter est une solution à envisager en priorité lorsque les biens à vendre restent longtemps sur le marché immobilier. Trouver un acheteur dans ce contexte pourrait être plus chronophage que prévu. Nous vous conseillons donc de focaliser vos efforts sur ce point dans un premier temps.
Dans un second temps, lorsque votre vente sera finalisée, vous pourrez vous concentrer sur votre acquisition. Au regard de la quantité de logements disponibles sur le marché, vous ne devriez pas avoir de mal à en trouver un qui soit à la hauteur de vos attentes.
Quand il y a plus d’acheteurs que de vendeurs
(demande > offre)
Acheter avant de vendre est plus adapté aux marchés immobiliers tendus, comme les grandes villes. La demande étant importante, les acquéreurs se retrouvent en concurrence dans leur recherche et scrutent chaque annonce attentivement.
Une fois le bien de vos rêves trouvé, vous devriez réussir à vendre votre ancien logement facilement et rapidement, surtout si celui-ci est en bon état.
Décider en fonction de l’apport personnel disponible
Quand vous avez besoin du produit issu de la vente pour financer votre acquisition
Établir un plan de financement pour son achat immobilier sans avoir vendu son ancien bien n’est pas facile. Vendre avant d’acheter permet de connaître précisément son budget achat et de disposer du produit de la vente. Vous saurez également quel montant emprunter en complément auprès d’une banque.
Vos recherches seront ensuite parfaitement ciblées en fonction de vos moyens et de votre capacité d’emprunt. Ce sera un argument rassurant pour les propriétaires des biens que vous visiterez. En effet, disposer du financement ou d’une grande partie de celui-ci sans avoir recours à un crédit bancaire sécurise la vente, en plus de l’accélérer.
Quand vous avez suffisamment de liquidités pour acquérir sans devoir compter sur la vente de votre bien
Si vous avez les moyens d’acheter votre nouveau bien sans vendre le précédent, vous pouvez décider d’acheter avant de vendre en toute sérénité.
Si vous ne disposez pas de suffisamment de liquidités et aimeriez néanmoins acheter, des solutions existent. Vous pourrez vous tourner vers votre banquier pour obtenir un prêt relais, également appelé prêt achat-revente. Il s’agit d’un prêt proposé sur une courte durée (jusqu’à 2 ans). Le montant de ce dernier est fixé en fonction du prix de vente de votre bien (50 à 70 % de celui-ci). Attention toutefois, le prêt relais a un coût. Vous devrez en effet vous acquitter des frais de clôture, des frais de souscription, ou encore des intérêts intercalaires.
Décider en fonction de l’urgence de la situation
Quand il n’y a pas de contrainte de temps
Vendre avant d’acheter est la meilleure solution lorsque vous avez la possibilité de prendre votre temps. C’est par exemple le cas si vous n’avez pas encore commencé vos recherches ou si le bien de vos rêves ne s’est pas encore présenté à vous. Vous pourrez donc vous consacrer pleinement à l’optimisation de vos annonces immobilières et à la recherche d’un acquéreur, avant de vous basculer sur votre achat. Vous éviterez ainsi beaucoup de stress.
Quand vous avez eu un coup de cœur et devez agir vite
Acheter avant de vendre est pertinent en cas de coup de cœur, d’opportunité ou d’imprévu ! En effet, si le bien qui vous correspond en tous points est à portée de main et qu’il risque d’être rapidement vendu, il serait dommage de s’en priver. Ainsi, si votre situation financière vous le permet, n’hésitez pas à rédiger une offre d’achat, même si votre habitation actuelle n’est pas encore vendue.
Décider en fonction des travaux à réaliser
Quand vous n’avez pas ou peu de travaux à réaliser dans votre nouveau bien
Si vous n’envisagez aucun travaux, vendre avant d’acheter semble être la meilleure option. En effet, vous pourrez vous permettre d’emménager immédiatement après l’achat de votre nouvel appartement ou maison, sans pour autant subir les désagréments lié à un chantier. Vous n’aurez donc pas besoin de détenir deux logements simultanément.
Quand vous souhaitez réaliser d’importants travaux dans le bien que vous allez acquérir
Réaliser des travaux dans un logement implique de nombreuses contraintes : bruit, déplacement des meubles, saleté, perte de confort. En achetant avant de vendre, vous disposerez de deux logements simultanément. Vous pourrez donc vivre dans le logement que vous souhaitez vendre pendant que vous rénoverez celui que vous venez d’acquérir. Cela facilitera la phase de chantier tout en vous apportant un meilleur confort de vie.
Attention à la période de transition entre vos logements !
Que vous choisissiez d’acheter avant de vendre ou de ventre avant d’acheter, les deux solutions ont leurs inconvénients, notamment dans la période de transition entre vos deux logements. Faisons le point.
Vendre avant d’acheter : une période de transition sans logement
Si vous choisissez de vendre en premier, il se peut que vous vous retrouviez quelques temps sans logement, dans quel cas vous devrez trouver un lieu dans lequel habiter provisoirement. Gérer la période de transition jusqu’à votre la remise des clés de votre nouvelle maison demande une bonne organisation. Vous pourrez par exemple vous tourner vers la location ou vous faire héberger par des proches (famille ou amis). La question du stockage des meubles se pose également. Devrez-vous les déménager deux fois dans un intervalle de temps restreint, ou payer pour un lieu de stockage ? Dans tous les cas, les frais associés seront à prendre en compte.
Acheter avant de vendre : une période transitoire avec deux logements simultanément
Ce scénario, bien que pratique en cas de travaux, peut s’avérer coûteux. C’est notamment le cas si vous devez rembourser les mensualités de deux crédits à la fois : un premier crédit pour le bien mis en vente et un second pour celui que vous venez d’acquérir. Vous cumulerez également les différentes charges (entretien, taxes d’habitation, impôts locaux, charges de copropriété, etc.). Ces coûts seront à anticiper et à intégrer dans votre budget.
Nos conseils pour une transition au top !
Vous savez désormais quelle option vous correspond le mieux ? Pour éviter tout imprévu et faire en sorte que tout se déroule avec succès, voici quelques conseils !
Vous souhaitez vendre avant d’acheter ? Envisagez une vente longue
On estime qu’en moyenne, la durée de vente d’une maison est de 3 mois. Toutefois, il est possible de négocier avec les acquéreurs pour rallonger la durée entre la signature du compromis de vente / de la promesse de vente et la conclusion de l’acte authentique chez le notaire. La date de remise des clés peut être repoussée de quelques semaines à quelques mois. C’est ce qu’on appelle la « vente longue ». Chaque jour supplémentaire obtenu sera utile dans la recherche de votre nouveau bien immobilier ! Si vous réussissez à faire concorder la date de vente avec celle de votre acquisition, vous échapperez même à la période de transition entre les deux logements, ainsi qu’aux coûts qui en découlent.
Dans les faits, la vente longue n’est pas facile à négocier, car les acquéreurs sont souvent pressés d’emménager. Il est possible de prévoir une compensation financière pour récompenser leur patience (versement d’un acompte plus faible lors de la signature du compromis).
Vous souhaitez acheter avant de vendre ? Attention au prix de vente de votre logement !
Attention à ne pas surévaluer votre bien en vente ! En effet, vous devrez rembourser votre prêt relais au moment de la signature de l’acte de vente chez le notaire. Si votre bien a été surcoté, il se pourrait que vous n’ayez pas les fonds pour rembourser le prêt. Pour éviter cet écueil et vous mettre dans les meilleures dispositions possibles, vous pouvez faire appel à un professionnel (expert immobilier en valeur vénale ou notaire).