Quel est l’impact du taux d’intérêt sur un crédit immobilier ?

Le taux d’intérêt d’un crédit immobilier permet de déterminer ce que vous coûte votre crédit auprès de votre établissement bancaire. Cette somme, reversée à la banque, est calculée à intervalle régulier en fonction du capital qu’il vous reste à rembourser. Mais dans quelles mesures influence-t-elle le prêt et quel est son impact réel sur votre crédit ?

Qu’est-ce qu’un taux d’intérêt ?

Pour un prêt remboursé mensuellement, le taux d’intérêt est la rémunération que vous devrez verser chaque mois à votre banque en contrepartie du prêt d’une certaine somme d’argent, en plus du remboursement de celle-ci. Le taux d’intérêt représente donc le coût de votre crédit.

Comprendre le fonctionnement du taux d’intérêt à travers un exemple :
Prenons l’exemple d’un taux de 1,5 % obtenu pour un crédit de 250 000 EUR sur une durée de 20 ans. Chaque année, vous paierez à la banque 1,5 % du montant restant dû (somme totale qu’il vous reste à rembourser), sous la forme d’intérêts. A la fin de la première année, il vous restera environ 240 000 EUR à rembourser. Vous devrez donc payer 1,5 % de cette somme en intérêts, soit 3 600 EUR. A la fin de la deuxième année, il vous restera environ 230 000 EUR à payer. Vous paierez alors 3 450 EUR sous la forme d’intérêts. Le processus continue jusqu’à ce que vous ayez entièrement remboursé votre crédit.

Compte tenu du caractère régulier des paiements, le taux d’intérêt est également appelé « loyer de l’argent ». Le taux d’intérêt fait partie des éléments pris en compte dans le calcul du TAEG (Taux Annuel Effectif Global), un taux qui détermine le coût total d’un crédit en regroupant les différents frais à payer.

Le taux d’intérêt d’un crédit est fixé librement par les banques et organismes de crédit mais ne peut pas dépasser un maximum légal, fixé par la Banque de France. Ce plafond est appelé le taux d’usure et protège les emprunteurs contre des taux excessifs.

Le schéma suivant reprend les différents éléments à payer lors du remboursement d’un prêt immobilier :

Comment le taux d’intérêt est-il fixé ?

Le taux d’intérêt dépend:

  • Du coût que représente le crédit pour la banque. On inclut les coûts fixes (recrutement, personnel, impayés) et les coûts variables.
  • Du profil financier de l’emprunteur et du niveau de risque qu’il représente.
  • De la durée du prêt : plus la durée du prêt est longue, plus le montant des intérêts est élevé.

Les taux d’intérêt varient régulièrement en fonction de ces différents paramètres. D’un mois sur l’autre, les établissements bancaires qui proposent les meilleures offres ne sont pas forcément les mêmes. Ainsi, il est important de bien se renseigner et surtout de comprendre l’impact final du taux d’intérêt sur votre crédit immobilier.

Crédit à taux fixe et crédit à taux variable : quelle différence et quel impact sur mon crédit ?

Lorsqu’un crédit est à taux d’intérêt fixe, ce dernier est fixé dès l’offre de prêt. En d’autres termes, il ne variera pas au fil du temps.
Lorsque le taux d’intérêt est variable, il peut évoluer chaque année à la hausse ou à la baisse en fonction d’un indice de référence calculé en fonction des évolutions du marché : l’Euribor. La souscription d’un crédit à taux variable est un pari relativement risqué car cela peut conduire à une situation de renchérissement de crédit Forte augmentation de son coût. Toutefois, il arrive aussi que ce choix s’avère très avantageux pour l’emprunteur. Ce fut le cas ces dernières années, puisque les taux d’intérêt ont baissé jusqu’à atteindre des niveaux records. Ainsi, les personnes ayant souscrit à des crédits à taux variable il y a plusieurs années ont pu profiter de cette baisse des taux et donc de meilleures conditions de crédit.

Nous pouvons résumer les notions de crédit à taux fixe et crédit à taux variable grâce à l’infographie suivante :

Le lien entre durée de l’emprunt et intérêts

1Impact de la durée d’un crédit sur son coût

Plus la durée d’un crédit est longue, plus les taux d’intérêt obtenus sont élevés. Les banques procèdent de cette façon afin de limiter les risques qu’elles prennent en vous prêtant de l’argent sur une longue période. En effet, il est difficile pour elles de prédire avec certitude ce que vous réserve l’avenir (changement de situation familiale ou professionnelle, par exemple).
Ainsi, même si l’allongement de la durée du prêt permet d’emprunter davantage, cela va de pair avec une augmentation des intérêts à payer : il est plus coûteux d’emprunter sur 30 ans que sur 10 ans.

Voici un tableau comparant la capacité d’emprunt en fonction de la durée et des taux d’intérêts pratiqués au 1er avril 2019 (pour une mensualité fixe de 1 000 EUR).

Durée Taux Capacité d’emprunt Coût du crédit
10 ans 1 % 114 150,00 € 5 850,12 €
20 ans 1,5 % 207 235,00 € 32 765,62 €
30 ans 2 % 270 548,00 € 89 452,00 €

Nous pouvons constater, et ce malgré les taux d’emprunt relativement bas, qu’entre une durée de 10 et une durée de 30 ans, le coût du crédit passe de 5850 à 89 450 EUR : il est donc multiplié par 15. Parallèlement à cela, la capacité d’emprunt passe de 114 150 à 270 548 EUR : elle est seulement multipliée par 2,4.

Ainsi, plus la durée du crédit est longue, plus vous allez payer d’intérêts sur la somme empruntée. Dans notre exemple, nous constatons que la différence de capacité d’emprunt entre 20 et 30 ans est d’environ 63 000 EUR mais nous voyons aussi que le coût du prêt augmente de près de 57 000 EUR. Ainsi, emprunter sur 30 ans représente un surcoût important pour peu de capital emprunté supplémentaire.

Le graphique ci-contre illustre l’impact de la durée d’un crédit sur son coût. Il permet de prendre conscience de l’évolution de la capacité d’emprunt et du montant des intérêts à payer pour 3 durées de crédit différentes : 10, 15 et 20 ans.

Grâce à ce graphique, on peut rapidement visualiser la forte augmentation du coût d’un prêt immobilier lorsqu’on décide d’opter pour une durée de remboursement de 30 ans.
Ainsi, avant de souscrire à un crédit, pensez à étudier l’impact du taux d’intérêt et de la durée sur le coût de votre emprunt. Vous vous rendrez alors compte que multiplier par deux la durée de remboursement ne fait pas doubler le coût des intérêts mais les fait plus que tripler dans la plupart des cas. Par ailleurs, n’oubliez pas non plus qu’en plus du taux d’intérêt, vous devrez payer cinq années supplémentaires d’assurance de prêt, soit quelques milliers d’euros.

ASTUCE :
Comment choisir la durée de remboursement de mon crédit immobilier ?

Généralement, la durée de remboursement d’un prêt immobilier se situe entre 15 et 25 ans. La durée idéale n’existe pas et varie en fonction de la situation et des projets de chacun. Il faut uniquement retenir que plus la durée du crédit sera courte, plus les taux d’intérêt seront bas et les mensualités élevées. A l’inverse, plus la durée sera longue, plus les taux seront élevés et les mensualités basses : emprunter sur 30 ans peut permettre à des personnes aux revenus plus modestes d’emprunter davantage et d’acquérir le bien de leurs rêves. Quelle que soit la situation choisie, les banques participent à la décision finale et veillent en général à ce que le taux d’endettement maximal de 33 % ne soit pas dépassé.

2Répartition entre capital amorti et intérêts remboursés en fonction du temps

Même si le montant des mensualités que vous payez est fixe, le détail des éléments remboursés varie au fil du temps, et notamment la répartition qui est faite entre capital amorti (le remboursement de votre achat immobilier à proprement parler) et intérêts (le paiement de la banque). Les premières années, vous ne rembourserez que très peu de capital. Vous paierez principalement des intérêts, cela est d’autant plus vrai pour une durée de remboursement importante.

Prenons l’exemple d’un prêt de 250 000 EUR obtenu avec un taux de 1,5 % sur 20 ans.

L’histogramme ci-contre permet de visualiser la répartition annuelle qui est faite entre remboursement du capital et paiement des intérêts à différentes échéances (tous les 5 ans).

Grâce à ce graphique, on se rend compte du fait que l’essentiel des intérêts sont remboursés dès les premières années, et leur montant diminue au cours du temps. A l’inverse, de plus en plus de capital est amorti chaque année.

ASTUCE :
Pensez à renégocier votre taux d’intérêt à la baisse le plus tôt possible

Si les taux d’intérêt ont baissé depuis l’obtention de votre prêt, pensez à prendre rendez-vous avec votre banquier : vous devriez pouvoir renégocier votre propre taux à la baisse. Pour que ce changement de taux ait un réel impact sur le coût de votre crédit, il est préférable de réaliser les démarches en début de prêt, car c’est à ce moment-là que l’on rembourse le plus d’intérêts.

Il est à noter que les banques facturent fréquemment des frais de renégociation. Ainsi, il faut que vous soyez certain que les bénéfices que vous tirerez de votre nouveau taux soient supérieurs au coût de la renégociation.

Résumé

Pour conclure, le taux d’intérêt peut générer des coûts importants, notamment si la durée de remboursement de votre prêt est longue. C’est donc un élément à considérer avec attention lors de la souscription à un crédit immobilier.

Toutefois, il ne s’agit pas du seul facteur à prendre en compte lorsque vous comparez plusieurs offres. Les autres éléments du TAEG (taux d’assurance, frais de dossier, frais de garantie, frais de courtage) sont tout aussi importants et vont contribuer au coût total du crédit. Une offre de crédit ne peut donc pas être résumée au simple taux d’intérêt et il est important de l’étudier dans son ensemble. De plus, la « meilleure offre de prêt » pour une personne ne sera pas forcément la meilleure offre de prêt pour une autre personne. Il existe une solution adaptée à chaque profil et à chaque projet.

ASTUCE :
Pour étudier les offres de prêt disponibles, plusieurs solutions s’offrent à vous :

  • Vous pouvez rencontrer vous-mêmes plusieurs banques,
  • Vous pouvez utiliser un comparateur de prêts en ligne. Ces derniers permettent de simuler en quelques clics votre emprunt et d’avoir un aperçu des différentes offres de prêt disponibles,
  • Vous pouvez également vous tourner vers un courtier en crédit immobilier, qui réalisera toutes les démarches de recherche, de comparaison et de négociation pour vous.

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Quel est le rôle d’un courtier en crédit immobilier ?