Comment les banques calculent-elles la capacité d’emprunt ?

Vous êtes curieux et vous souhaitez vous renseigner sur votre capacité d’emprunt, comprendre comment les banques la calculent ? Vous cherchez peut-être à devenir propriétaire ou à investir dans un bien immobilier ?
Si vous avez besoin d’un financement, votre capacité d’emprunt deviendra alors une question essentielle.

Voici les cinq critères utilisés par les banques pour calculer votre capacité d’emprunt :


Votre profil emprunteur

Votre profil emprunteur est déterminant : c’est lui qui permet à la banque d’évaluer le risque qu’elle prend au moment où elle vous prête de l’argent. Moins le risque sera élevé, plus elle sera prête à investir dans votre projet. Le profil établi permettra de définir les conditions et le montant de l’emprunt proposé en fonction de plusieurs critères comme votre situation familiale, votre situation professionnelle ou encore votre revenu. Nous allons vous aider à définir la catégorie d’emprunteur à laquelle vous appartenez.

Cinq éléments permettent aux banques de déterminer votre profil d’emprunteur

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Votre situation familiale

Votre capacité d’emprunt sera différente selon que vous serez seul, en couple, pacsé ou marié. De la même manière, le nombre de personnes composant votre foyer aura une influence sur les conditions de crédit qui pourront vous être accordées par les banques. Par exemple, un couple sans enfants aux revenus limités aura plus de facilités à obtenir un prêt qu’un couple avec enfants disposant des mêmes revenus.
Les banques analysent en fait le quotient familial : elles divisent le revenu d’un ménage par le nombre de personnes constituant le foyer, ou « nombre de parts ». Le résultat correspond au montant de revenus attribuable à chaque membre de la famille.

Vous pouvez retrouver le nombre de parts de votre foyer sur votre avis d’imposition.

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Votre situation professionnelle

Fonctionnaire, salarié en CDD, intermittent du spectacle ou encore artisan… À chaque régime ses avantages et ses inconvénients. Par exemple, le statut de fonctionnaire est intéressant pour les banques car il offre la sécurité de l’emploi. Il permet donc d’obtenir un taux d’intérêt attractif plus facilement. De plus, ce statut peut permettre de limiter le coût de la garantie d’emprunt et de réduire le taux d’assurance en raison des accords qui existent entre les banques et les cautions mutuelles de la fonction publique.

À l’inverse, on remarque qu’en cas de situation professionnelle « instable », les banques ont plus de mal à prêter de l’argent. On pensera notamment aux contrats à durée déterminée. Dans les chiffres, alors que les personnes en CDD représentent 12 % des salariés, ils ne représentent que 5 % des emprunteurs. La solution, si vous êtes titulaire d’un tel contrat, est d’emprunter à deux : la banque pourra envisager un prêt si la situation de votre co-emprunteur est considérée comme stable (contrat en CDI par exemple).

Être en CDD dans un secteur à fort potentiel avec la preuve d’au moins 18 mois d’activité sans interruption permet de négocier plus facilement un prêt.

Si vous êtes travailleur indépendant, il faut que les établissements bancaires aient une trace de vos revenus sur une période suffisante pour pouvoir vous accorder un prêt. De plus, il faut qu’ils soient en mesure de vérifier la bonne santé de votre entreprise. Ainsi, assurez-vous de disposer d’au moins deux bilans d’activité complets.
Après analyse de ces documents, et notamment des charges, des capitaux propres et du chiffre d’affaires de l’entreprise, la banque sera en mesure de déterminer le niveau de risque que représente votre dossier. Si votre situation est stable, l’établissement prêteur pourra financer votre projet sans risque, et votre situation s’apparentera alors à celle d’une personne salariée.

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Vos revenus

Seuls les revenus stables sont pris en compte dans le calcul de votre capacité d’emprunt. Ainsi, les banques vous demanderont vos bulletins de salaire et éventuellement le bulletin de décembre de l’année passée afin de calculer votre salaire moyen. De plus, si vous touchez des primes régulières (treizième mois, primes vacances), il faudra que vous en précisiez le montant pour qu’elles puissent être comptabilisées.
D’autres revenus, en revanche, sont à exclure en raison de leur caractère plus incertain (ils peuvent être suspendus à tout moment) :

  • Les primes hors vacances et treizième mois : participation, intéressement etc.,
  • Les allocations chômage,
  • Les allocations d’hébergement.

D’autres revenus peuvent être pris en compte ou non selon les situations :

  • Les pensions (pension d’invalidité non permanente, pension alimentaire),
  • Les revenus fonciers,
  • Les revenus mobiliers (actions, obligations…).

En ce qui concerne les revenus locatifs, seul 70 % de ceux-ci sont pris en compte par les banques. En effet, les 30 % restants couvrent les charges et les risques liés à l’investissement locatif (logement vacant, loyer impayé, etc.).

Méthode de calcul

Comment les banques prennent-elles en compte les revenus locatifs dans le calcul du taux d’endettement d’un foyer ?

Prenons l’exemple d’un foyer dont les charges et les revenus sont listés dans le tableau ci-dessous.

Liste des chargesMontant des chargesListe des revenusMontant de revenus pris en compte
Mensualité résidence principale750 €Salaires (net mensuel)3 000 €
Mensualité de l’investissement locatif500 €Revenus fonciers500 € × 70 %
=
350 €
Total1 250 €3 350 €

Pour calculer votre taux d’endettement, les banques peuvent prendre en compte vos revenus fonciers de 2 manières.

  1. Elles ajoutent 70 % de vos revenus locatifs au reste de vos revenus (les salaires nets mensuels dans le cas de cet exemple) :

    Taux d’endettement
    =
    Charges / Revenus
    =
    Charges / (Salaires + 70 % revenus locatifs)
    =
    1250 / (3000 + 350)
    =
    1250 / 3350
    =
    37,3 % d’endettement

  2. Elles peuvent également déduire vos revenus locatifs de vos charges :

    Taux d’endettement
    =
    (Charges – 70 % revenus locatifs) / Revenus autres
    =
    [(750 + 500) – (500 × 70 %)] / 3000
    =
    (1250 – 350) / 3000
    =
    900 / 3000
    =
    30 % d’endettement

Votre taux d’endettement est égal à la différence entre les charges de votre foyer et vos revenus. Dans cet exemple, on remarque que le taux d’endettement varie de presque 10 points selon la méthode de calcul.

4
La gestion de vos comptes bancaires

La gestion de vos ressources est un critère important pour une banque. En effet, l’étude de vos relevés bancaires lui permettra d’analyser la façon dont vous gérez votre budget ainsi que votre capacité à épargner et vos habitudes de consommation. Elle se fera ainsi une idée précise de votre train de vie.
Selon une étude de Panorabanques publiée le 9 juillet 2018, un français sur quatre dépasserait son découvert autorisé chaque mois. Si vous êtes dans cette situation, n’hésitez pas à reporter de quelques mois votre projet immobilier, et pensez à être irréprochable dans l’intervalle. Ainsi, aucun découvert n’apparaîtra sur vos relevés de compte lorsque votre dossier sera étudié.

Lorsque vous faites une demande de prêt immobilier, les banques étudient vos relevés bancaires des trois derniers mois uniquement.

Un dernier point : si vous avez plusieurs crédits à la consommation en cours (prêt auto par exemple), essayez de les rembourser avant d’effectuer votre demande de prêt immobilier. Sinon, vous pouvez également demander à l’établissement bancaire auprès duquel vous montez votre dossier de prêt de l’inclure dans l’offre et de lisser vos crédits en une seule mensualité.

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Le type de bien immobilier que vous achetez

Si vous avez déjà trouvé le bien immobilier de vos rêves, la banque souhaitera se renseigner sur celui-ci. Quel est le but de votre opération immobilière ? Est-ce un investissement ? Une résidence principale, secondaire ? Le prix du terrain, de la maison ou de l’appartement est-il cohérent avec le marché local ?
N’oubliez pas de prévoir le coût des travaux. Lorsqu’on achète un nouveau logement, on aime généralement le mettre à son goût. La banque vous demandera ce que vous prévoyez et comment vous comptez vous financer.
Ne perdez pas de vue que les banques pensent à la revente éventuelle du bien, pour se rembourser en cas d’incident. Voilà pourquoi ces paramètres influencent tant le calcul de votre capacité d’emprunt.


L’apport et la capacité d’épargne

Les établissements de crédit accordent leurs meilleurs taux aux emprunteurs ayant un apport personnel important. En effet, le montant de l’apport permet d’évaluer le risque que la banque prendra en vous prêtant de l’argent.

Autrement dit, si vous achetez un logement d’une valeur de 200 000 EUR, dont vous financez 150 000 EUR par votre épargne :

  • Cet apport de 50 000 EUR montre que vous savez mettre de l’argent de côté et que vous serez capable de rembourser l’emprunt. C’est par extension votre capacité de remboursement.
  • Le fait que la banque n’ait à financer que 50 000 EUR sur un bien estimé à 200 000 EUR lui offre une garantie supplémentaire en cas d’impayé. En effet, si elle était amenée à revendre le bien, il faudrait que sa valeur descende en dessous de 150 000 EUR pour que la banque perde de l’argent.

En France, aucune loi ne fixe un montant d’apport minimal en cas de demande de prêt immobilier. Sachez seulement que les banques préfèrent que leurs clients apportent à minima :

  • Les frais annexes (correspondant à environ 3 % du montant du bien : frais de garantie, frais de dossier…).
  • Les frais de notaire (environ 7 à 8 % sur le marché immobilier immobilier de l’ancien et environ 3 % sur le marché du neuf).

Ces sommes représentent environ 10 % du montant total du bien immobilier.

Les banques peuvent également être sensibles à votre âge et être moins exigeantes sur le montant de l’apport pour un emprunteur jeune débutant dans sa vie professionnelle. Elles considéreront qu’il n’a pas eu le temps de se constituer une épargne importante et non pas qu’il a été dans l’incapacité d’épargner.

Le taux d’endettement envisageable

Qui dit prêt, dit endettement.
Lorsque vous irez voir votre courtier ou votre banquier, votre taux d’endettement sera pris en compte pour l’étude de votre dossier. Ce taux aura une influence sur le montant total que vous pourrez emprunter. Comme évoqué plus haut, votre taux d’endettement correspond à la différence entre les charges de votre foyer et vos revenus. Pour effectuer ce calcul, les banques prennent en compte les charges financières (crédit voiture, crédit à la consommation…), les impôts (locaux, fonciers), les dépenses inévitables liées au fonctionnement du foyer (loyer et charges, charges de copropriété, frais d’électricité, de téléphonie…), les éventuelles pensions (alimentaires ou autres) etc.
La différence entre vos revenus et vos charges permettra d’estimer le coût de la mensualité que vous serez capable de supporter. Pour analyser votre endettement, la banque se base sur les prélèvements figurant sur vos relevés bancaires et interroge parallèlement le fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers. En d’autres termes, en croisant les données bancaires de ses clients actuels avec les vôtres, elle sera en mesure d’évaluer le montant de charges que vous pourrez payer mensuellement en fonction de votre profil.

Le taux d’endettement permet à la banque de s’assurer que l’emprunteur n’accumule pas trop de dettes au regard de ses moyens et est donc en mesure de rembourser le prêt demandé. Il est d’usage de considérer que le taux d’endettement ne doit pas dépasser 33 %.

Pour l’achat de votre résidence principale, le saut de charge est pris en compte. Il s’agit de la différence entre votre loyer actuel et le montant de la mensualité future. Si aujourd’hui, votre loyer est de 950 EUR, et que le montant de votre future mensualité est de 950 EUR, la banque aura tendance à vous suivre même si votre taux d’endettement est supérieur à 33 %.

Le reste à vivre

Le reste à vivre est une autre donnée prise en compte par les banques pour calculer votre capacité d’emprunt. Ainsi, il ne faut pas la négliger.
Il s’agit de la somme qui reste à votre disposition une fois que l’ensemble de vos charges a été payé. Si votre banque estime ce montant insuffisant pour vous permettre d’assurer les dépenses courantes, c’est-à-dire vous alimenter, vous vêtir, vous divertir ou épargner, alors elle ne vous accordera pas votre prêt.
La capacité d’emprunt est conditionnée par le reste à vivre plus que par le taux d’endettement.

Comment les banques calculent-elles votre reste à vivre ?

La formule utilisée par les banques pour calculer le reste à vivre d’un foyer est la suivante :

Reste à vivre
=
Total des ressources – total des charges fixes – total des crédits

Ne sont pas pris en compte :

  • l’alimentation,
  • l’hygiène,
  • l’habillement,
  • l’épargne,
  • les loisirs.

Le reste à vivre n’aura pas le même impact en fonction du nombre de personnes composant votre foyer. Par exemple, un reste à vivre de 600 EUR pourra être suffisant pour un foyer d’une seule personne, et non pour un foyer de 4 personnes. Pour intégrer cette problématique, les banques calculent ce qu’on appelle le reste à vivre par unité de consommation (UC), qui prend en compte la composition du foyer.
La formule est la suivante :

Reste à vivre par UC
=
Total des ressources – total des charges fixes – total des crédits

Unités de consommation du foyer

Les unités de consommation dépendent du nombre de personnes composant votre foyer et de leur âge. Ainsi :

  • Le premier adulte correspond à 1 unité de consommation,
  • Les autres personnes de plus de 14 ans correspondent à 0,5 unité de consommation chacune,
  • En-dessous de 14 ans, une personne correspond à 0,3 unité de consommation.

Par exemple si votre famille se compose de 4 personnes, dont 2 adultes, un enfant de 15 ans et un enfant de 12 ans :

Revenus3 500 €
Allocations300 €
Charges1 550 €
Unités de consommation du foyer1 + (2 × 0,5) + 0,3 = 2,3

Reste à vivre par UC
=
(Revenu total – charges) / UC
=
(3500 – 1500) / 2,3
=
2250 / 2,3
=
978 €

En fonction du résultat, les banques seront en mesure d’identifier si vous êtes en situation de non-endettement, de pré-endettement, de mal-endettement ou de surendettement.

  • Votre reste à vivre par unité de consommation (UC) est supérieur à 600 EUR ? Pas d’inquiétude. Votre situation est bonne.
  • Votre reste à vivre par UC est compris entre 400 et 600 EUR ? Vous êtes en en situation de pré-endettement. Votre situation peut être corrigée assez facilement, en optant pour des habitudes de consommation différentes.
  • Votre reste à vivre par UC est compris entre 100 et 400 EUR ? Vous êtes en en situation de mal-endettement. Il est conseillé de se faire accompagner rapidement par un spécialiste, qu’il s’agisse d’une association, comme Crésus, ou d’un établissement de crédit. Ils sauront vous aider pour améliorer votre situation.
  • Votre reste à vivre par UC est inférieur à 100 EUR ? Vous êtes en situation de surendettement. Cela signifie que vos revenus ne sont pas suffisants pour rembourser vos charges et mensualités de crédit. Vous pouvez monter un dossier de surendettement auprès de la banque de France. Celui-ci sera étudié par la commission de surendettement de votre département. L’objectif d’une telle procédure ? Améliorer votre situation en réduisant le montant de vos dettes ou en prolongeant leur durée de remboursement.

La capacité d’emprunt ou capacité de remboursement

La capacité de remboursement dépend de la durée du prêt ainsi que du montant de prêt que vous souhaitez et pouvez rembourser chaque mois. Pour déterminer le montant du prêt immobilier que la banque acceptera de débloquer en votre faveur, celle-ci devra évaluer si vous serez en mesure d’en payer les mensualités tout au long de la durée de l’emprunt. En effet, plus la durée d’emprunt est longue, plus le risque de défaut de paiement augmente. Pour contrebalancer ce risque, les banques augmentent les taux d’intérêt pour les crédits plus longs.
Avec l’ensemble des critères évoqués précédemment, il faudra également prendre en compte les aides éventuelles comme les prêts à taux zéro, le prêt action logement, le prêt à l’accession sociale, le prêt conventionné… L’établissement bancaire pourra proposer, en fonction de votre éligibilité à ces différentes aides, un montage bancaire avantageux.

Plus la durée de remboursement est longue, plus le taux d’intérêt augmente. Vous aurez tout intérêt à réduire la durée du prêt. Les banques situent la durée d’emprunt optimale à 20 ans.

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