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Toulouse, une ville attractive et un marché immobilier dynamique en 2018

4 mars 2019


Chaque année, grâce à ses atouts géographiques et économiques, la ville de Toulouse ne cesse d’attirer de nouveaux habitants, professionnels et étudiants. Cette augmentation démographique participe au dynamisme du marché immobilier de la ville, qui, en 2018, a atteint un nombre de ventes record.

Toulouse, une ville aux multiples atouts

« Qu’il est loin mon pays, qu’il est loin
Parfois au fond de moi se ranime
L’eau verte du canal du Midi
Et la brique rouge des Minimes
Ô mon paîs, ô Toulouse, ô Toulouse »
Toulouse, Claude Nougaro

La ville de Toulouse profite de nombreux avantages, à commencer par sa situation géographique. Située à moins de deux heures de route de la mer et de la montagne, son emplacement est idéal pour de nombreuses personnes. Les activités touristiques de proximité ne manquent pas, que ce soit pour s’évader le temps d’un après-midi, d’une journée ou d’un weekend.

Le cadre de vie toulousain a également tous les atouts pour séduire les français. La ville rose, traversée par la Garonne et le canal du midi, se démarque par un style architectural qui lui est propre. En effet, on ne peut évoquer Toulouse sans parler de ses fameuses briques roses, ou rouges, ou oranges selon les points de vue. Les bâtiments historiques sont nombreux, tout comme les espaces verts, les lieux culturels et les restaurants. Une atmosphère que beaucoup qualifient d’à la fois tranquille et conviviale.

En termes de climat, Toulouse fait partie du top 10 des villes les plus ensoleillées de France, avec pas moins de 2213 heures d’ensoleillement par an.

Mais c’est surtout du point de vue économique que la ville rose tire son épingle du jeu. Capitale régionale d’Occitanie, la ville est un bassin d’emplois important, et ce dans de nombreux secteurs :

  • l’aéronautique et le spatial, grâce à son statut de capitale européenne de l’aéronautique,
  • le BTP,
  • l’agro-alimentaire,
  • l’informatique,
  • etc.

Toulouse se démarque également grâce à ses nombreuses startups (l’Occitanie est la 3ème région avec le plus de startups en France selon les résultats d’une étude de CapTerra publiés en janvier 2019). En 2018, la ville rose faisait d’ailleurs partie des 6 finalistes pour devenir capitale européenne de l’innovation, statut qui a finalement été remporté par la ville d’Athènes.

À l’avenir, l’attractivité de Toulouse ne devrait pas faiblir avec l’arrivée prévue de la LGV Toulouse Bordeaux qui permettra de rejoindre Paris en seulement 3h10 à horizon 2024.

Toulouse, ville la plus dynamique de France

D’un point de vue démographique, Toulouse est la 4ème ville de France en nombre d’habitants, et elle ne cesse d’en attirer de nouveaux. C’est en tout cas ce que semblent indiquer les chiffres publiés par l’INSEE fin 2018 après le dernier recensement de la population française. Plus de 5500 personnes se seraient installées chaque année dans le ville rose entre 2011 et 2016, soit près de 30000 nouveaux habitants au total. Une croissance de 6,3 % qui fait de la ville rose la ville la plus dynamique de France.

Le constat peut être élargi à l’ensemble de l’agglomération toulousaine, qui a connu une croissance encore plus importante : entre 2011 et 2016, celle-ci a gagné plus de 13000 habitants par an, soit une croissance de 7,4 % ! Depuis janvier 2018, elle devance ainsi l’agglomération niçoise en nombre d’habitants et se positionne à la 5ème place nationale.

Toulouse, une ville prisée par les professionnels

Toulouse est la seconde ville la plus attractive de France pour travailler (après Bordeaux) selon une étude menée en 2018 par Great Place to Work. 25 % des personnes interrogées affirment qu’elles aimeraient travailler dans la ville rose. Pour les répondants, les principaux critères de sélection d’une ville sont sa qualité de vie, son dynamisme économique et ses perspectives d’emploi, la présence de ses proches (amis ou famille), et la qualité de l’enseignement. On notera qu’en terme d’attractivité, Toulouse tombe à la 4ème place chez les jeunes salariés de moins de 35 ans, après Bordeaux, Paris et Lyon.

Toulouse, une ville également prisée par les étudiants

La ville rose attire de nombreux étudiants chaque année et en compterait aujourd’hui près de 115 000. Selon une étude réalisée par l’Etudiant, Toulouse est en tête du classement des villes les plus attractives pour les étudiants, à égalité avec Lyon. Les critères les plus mis en avant par les étudiants sont dans l’ordre : l’emploi, l’attractivité, la vie étudiante, la formation ainsi que le cadre de vie.

L’immobilier à Toulouse en 2018 : une année record

L’augmentation progressive de la population toulousaine conduit inévitablement à une augmentation de la demande en logements. Ainsi, en 2017, le marché immobilier toulousain était en pleine forme, tendance qui s’est confirmée en 2018.

Un nombre de ventes croissant

En 2018, le nombre de ventes tous biens inclus a augmenté de 1,2 %. L’agglomération toulousaine réunit ainsi à elle seule environ 80 % des ventes enregistrées dans le département de la Haute-Garonne.

Toutefois, le marché du neuf semble connaître un ralentissement : après une année 2017 record, on constate une baisse du nombre de ventes de l’ordre de 8 %, passant ainsi de 7700 à 7055 en 2018. Ce ralentissement peut en partie s’expliquer par la baisse du nombre de logements neufs commercialisés en 2018 (-26 % par rapport à l’année précédente).

Des prix en hausse

En 2018, selon les données de la FNAIM (Fédération Nationale de l’Immobilier), les prix de l’immobilier ont augmenté de 3,8 % (+ 2,5 % pour les appartements anciens, + 1,7 % pour les maisons anciennes, + 4,6 % pour les logements neufs) pour atteindre une moyenne de 2629 EUR par m². Même si ces prix restent relativement abordables, la ville rose fait ainsi partie des 10 villes dans lesquelles les prix ont le plus progressé en France (6ème position après Bordeaux, Lyon, Nantes, Paris et Rennes).

On remarque toutefois de fortes disparités selon les quartiers, que ce soit en termes de dynamisme ou d’évolution des prix. Les biens situés en hypercentre, très rares et très demandés, ont des prix en forte progression. C’est le cas des appartements situés place du Capitole, place des Carmes, place Saint Georges, ou aux Chalets, dont les prix ont augmenté de 6 à 10 %. En s’éloignant du centre-ville, on remarque que l’augmentation des prix est plus limitée et les délais de vente un peu plus longs, même si les volumes restent conséquents. Il arrive même que les prix soient légèrement en baisse.

Enfin, un effet d’anticipation commence à se faire sentir dans certains quartiers, avec l’arrivée prévue de la nouvelle ligne de métro d’ici 2025 qui reliera les villes de Colomiers et de Labège. C’est par exemple le cas à Bonnefoy, dont les prix ont parfois augmenté jusqu’à 5 % en 2018. Les sept deniers, Colomiers et Montaudran pourraient suivre la même tendance. Les chiffres seront donc à surveiller en 2019.

Des taux d’intérêt relativement stables

Concernant les taux d’intérêt, la situation reste relativement stable et favorable en ce début d’année 2019. En février, selon l’Observatoire Crédit Logement / CSA, ils se situaient en moyenne à 1,22 % pour des emprunts d’une durée de 15 ans et à 1,63 % pour des emprunts de 25 ans.