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Repenser le marché immobilier dans un monde post-COVID

22 avril 2020

Marché immobilier

De quelle manière aurions-nous fêté le jour de la Terre si nous n’étions pas confinés chez nous, contraints à nous protéger d’une légion de colocataires invisibles, habitant eux aussi notre si belle planète ?

Croyez-vous vraiment que nous aurions suspendu la majeure partie de nos activités économiques, et que nous aurions réfléchi tous ensemble à l’enjeu majeur de notre siècle, à savoir, la lutte contre le changement climatique ?

Permettez-moi d’en douter.

Car sans le surgissement de cette violente crise sanitaire, dont l’intensité nous était imprévisible, puisque nous ignorions tout de ce nouveau virus ; il est fort probable que nous serions restés focalisés sur le court terme, repoussant à demain la gestion du long terme.

Mais pendant que nous tentons de surmonter la douloureuse épreuve à laquelle nous sommes collectivement confrontés ; quelle(s) leçon(s) pouvons-nous d’ores et déjà tirer de cette dramatique expérience, et comment rendre notre société effectivement résiliente aux chocs qui ne manqueront pas d’advenir, notamment ceux qui concernent le marché immobilier ?

Car si l’imprévu porte aujourd’hui les habits d’un nouveau virus et saisit d’effroi tous les acteurs de la transaction immobilière ; il est essentiel de ne pas passer sous silence les nombreux dysfonctionnements qui perturbaient ce marché, et ce, bien longtemps avant que n’advienne cette crise sanitaire.

Un seul chiffre les résume tous : 15 millions !


Un marché immobilier dynamique, mais une crise du logement qui s’aggrave

En France, près de 15 millions de personnes sont touchées par la crise du logement à des degrés divers. [1]

Ainsi, malgré le dynamisme du marché immobilier, porté notamment par la baisse des taux d’intérêts, la crise du logement continue de s’aggraver.

Autrement dit, pendant que nous assistions à l’inflation des prix des logements, la qualité du parc immobilier pris dans son ensemble poursuivait sa dépréciation.

Comment cela a-t-il été rendu possible ?

Tout simplement parce que l’organisation actuelle du marché immobilier ne permet pas à tous les acteurs de disposer d’une vision globale. Chacun maîtrise son métier, mais personne n’accède facilement à une vision d’ensemble lui permettant de percevoir le tout, comme l’illustre le dessin ci-dessous.

Image représentant la complémentarité des professionnels du secteur immobilier

Le tout, c’est toujours plus que la somme des parties qui le compose.

En effet, si le dynamisme du marché immobilier, depuis la crise économique de 2008, n’a pas positivement impacté la qualité du parc immobilier, en permettant notamment une réduction importante du nombre de passoires thermiques ; il convient alors de nous interroger, autant sur notre manière d’organiser la vente des biens immobiliers anciens, que sur la pertinence de poursuivre la distribution de prêts immobiliers indifférenciés.

Ainsi, par exemple, si nous adoptons le point du vue du banquier, comment être certain que le prix payé par son client, généralement financé par un prêt immobilier, soit réellement indexé sur la qualité intrinsèque du bien dont il va devenir propriétaire ? 

C’est pourquoi, avant de concevoir un écosystème résilient, nous devons tout d’abord nous interroger sur la manière dont s’organise aujourd’hui le marché immobilier.

Pour ce faire, maîtriser les outils de réflexion conçus par Edgar Morin, qu’il regroupe dans un ensemble appelé « pensée complexe », est une condition sine qua none.

Edgar Morin

Edgar Morin – © REPORTERS

Et ce n’est que par la maîtrise de cette pensée complexe que nous pourrons transformer le marché immobilier pour le rendre durable et éco-responsable, et que nous supprimerons également tous les dysfonctionnements que nous n’avons pas su corriger jusqu’à aujourd’hui.

Mais avant de poursuivre, revenons un instant à la brutale crise sanitaire que nous traversons afin d’évoquer la leçon essentielle que nous devrions retenir.

Car ce que le surgissement de cette pandémie nous rappelle avec intensité, c’est notre interdépendance, aux êtres comme aux choses, tout autant que la fragilité de notre condition humaine.

Alors, que devons-nous faire ? Reprendre un fonctionnement connu mais dysfonctionnel, ou bien transformer nos habitudes pour agir différemment ?

Et si nous souhaitons véritablement changer, comment pouvons-nous réussir cette mutation ? Mais surtout, comment réagir raisonnablement afin de rendre nos sociétés résilientes, sans pour autant nous replier sur nous-même, tétanisés par la peur de l’autre, possible vecteur d’un virus potentiellement mortel ?

Et quand bien même rêverions-nous de disposer d’une baguette magique pour tout changer en un instant, que nous devrions toujours accepter que les transformations fondamentales prennent du temps, car la gestion du long terme ne s’improvise pas, elle s’industrialise.


L’écosystème IMMOFIX : vers un marché immobilier durable et éco-responsable

Pour concevoir notre écosystème, nous sommes remontés à la source, et avons appliqué au marché immobilier les principes de la pensée complexe.

Puis, comme nous le propose Edgar Morin, nous nous sommes astreints à un travail de tisserand afin de relier tous les acteurs d’une transaction immobilière classique, en prenant soin d’y intégrer tous ceux qui rendront ce nouvel écosystème durable et éco-responsable.

Enfin, une fois l’architecture de ce nouvel écosystème finalisée, nous avons construit ses fondations algorithmiques qui nous permettent de faciliter les échanges entre tous les acteurs, avec, pour seule règle, que l’outil logiciel simplifie le travail de chacun, et ce, sans jamais devenir une nouvelle contrainte.


Un nouvel écosystème : pour quoi faire ?

Notre principal objectif : industrialiser la transition énergétique du parc immobilier ancien pour que la crise du logement appartienne définitivement au passé, mais surtout, que chaque Français vive dans un logement économe en énergie.

Pour ce faire, nous sommes convaincus que la transaction immobilière est le meilleur moment pour rénover globalement un bien afin qu’il soit labellisé BBC (Bâtiment Basse Consommation).

Par conséquent, nous avons intégré une étape de rénovation et de remise aux normes du bien dans notre parcours de vente, sans que le propriétaire vendeur n’ait à avancer le coût des travaux. Ceux-ci seront remboursés lorsque la vente sera conclue.

C’est pourquoi, notre écosystème permet également aux banques, d’une part de sécuriser la distribution de tout type de prêt immobilier, mais surtout, de disposer enfin d’un environnement leur permettant de distribuer de vrais prêts immobiliers verts.


Mais qu’est-ce qu’un « vrai » prêt immobilier vert ?

Eh bien, c’est un prêt qui entre dans la catégorie des prêts immobiliers, mais qui finance uniquement l’acquisition de biens labellisés BBC, et dont le calcul du taux d’endettement du/des emprunteur(s) intègre nativement les charges liées à la consommation énergétique dudit bien.

Ainsi, grâce à une option qui sera intégrée à l’application Crédifix, chaque banque pourra moduler le taux d’intérêt de ses prêts immobiliers selon les qualités intrinsèques du bien acquis ou de sa localisation.

Autrement dit, selon l’empreinte environnementale, le taux d’intérêt proposé serait plus ou moins élevé, permettant progressivement aux banques de verdir réellement leurs encours de prêts immobiliers.

Et dans l’hypothèse où le bien à vendre ou à acheter serait passablement énergivore, la banque pourrait alors proposer un financement spécifique, un prêt relais transaction-rénovation, afin que ledit bien soit labellisé BBC avant que les futurs propriétaires n’y emménagent.

Ainsi, en introduisant un nouveau critère dans les conditions d’octroi des crédits immobiliers, les banques participeraient activement à la transition écologique du parc immobilier.


Et maintenant ?

Aujourd’hui, nous sommes contraints par l’urgence du court terme. Nous devons nous protéger et prendre soin de nous comme de nos proches.

Mais demain, nous devrons retisser notre monde, et faire en sorte que chaque citoyen puisse disposer d’un logement qui soit sain et économe en énergie.

Pour cela, la transformation du marché immobilier doit devenir notre priorité, car la crise du logement est un ennemi aussi pernicieux que le Covid. Elle s’attaque aux fondations de notre société et porte en elle les germes de crises futures.

Enfin, la crise sanitaire que nous traversons ne doit pas nous faire oublier l’enjeu majeur de notre siècle : la lutte contre le changement climatique ; car le secteur du bâtiment, en tant que principal consommateur d’énergie, a un rôle considérable à jouer.

Aujourd’hui nous célébrons la Terre.

Mais si nous voulons que nos demains deviennent durables et éco-responsables, nous ne devrons plus nous contenter d’un seul jour dans l’année pour penser à notre si fragile maison, car comme nous le savons tous :

Nous n’héritons pas de la Terre de nos parents, nous l’empruntons à nos enfants !


Planète terre à l'intérieur d'une ampoule

Alors agissons, et agissons maintenant !


Guillaume ANGLES


[1] Fondation Abbé Pierre – l’état du mal-logement en France – 2020 – Rapport Annuel #25