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Le crowdfunding immobilier, une autre façon d’investir

28 mai 2019

Marché immobilier

En 2018, selon le baromètre HelloCrowdfunding, 185 millions d’euros ont été investis dans le crowdfunding immobilier. 343 projets immobiliers ont ainsi été financés en France : c’est 336 de plus qu’en 2014 ! Mais qu’est-ce que le crowdfunding immobilier et quels sont les risques de ce type d’investissement ?

Le crowdfunding immobilier, comment ça marche ?

Trois acteurs interviennent dans une opération de crowdfunding immobilier : le porteur de projet (un spécialiste de l’immobilier), la plateforme de crowdfunding, et l’investisseur.

Toute la démarche part du porteur de projet, qui souhaite obtenir des fonds pour concrétiser son projet. Il fait donc appel au public pour trouver des investisseurs, qu’il remboursera ensuite avec intérêts grâce à la marge dégagée. Ce sont les plateformes de crowdfunding qui permettent la mise en relation entre porteurs de projet et investisseurs. Elles permettent aux porteurs de projets d’être visibles, et aux particuliers de visualiser rapidement l’ensemble des projets dans lesquels ils peuvent investir.

Quels types de projets peut-on financer grâce au crowdfunding ?

On distingue plusieurs types de projets :

  • Les projets de construction, proposés par des promoteurs
  • Les projets d’achat-rénovation-revente, ou de réhabilitation, proposés par des marchands de biens
  • Les projets d’investissement locatif, plus récents : ils correspondent à l’achat d’un ou de plusieurs bien immobiliers. L’objectif est de percevoir un revenu locatif.

Quel montant minimal dois-je investir ?

Pour pouvoir investir par l’intermédiaire du crowdfunding immobilier, un montant minimal d’investissement est requis. Il s’élève souvent à 1000 €, pour un rendement moyen annuel de 9%.

Dans la pratique, il existe 2 façons d’investir dans le crowdfunding immobilier :

  • Les obligations : un financement de projet : il s’agit du type d’investissement le plus utilisé sur les plateformes de crowdfunding. Les obligations s’apparentent à des dettes pour le porteur de projet envers l’investisseur. Il émet un emprunt obligataire, auquel répond l’investisseur en lui prêtant de l’argent. Cette somme d’argent devra lui être remboursée à une certaine échéance, fixée à l’avance. Il pourra, selon les cas et le risque lié à l’opération financée, toucher le remboursement du capital et des intérêts annuellement ou à l’échéance. Les investisseurs ne peuvent pas perdre plus que le montant investi dans le projet.
  • Les actions : un financement corporate : L’investisseur peut choisir de devenir actionnaire et de placer de l’argent dans une société, dite holding et créée par la plateforme de crowdfunding. La holding détient des parts dans les projets de plusieurs sociétés qui réalisent des opérations immobilières (SCCV : sociétés civiles de construction vente). Cette diversification est une façon de limiter les risques pour l’investisseur.

Vers quelles plateformes puis-je me tourner ?

Plusieurs plateformes proposent le crowdfunding immobilier. En voici une liste non exhaustive : celles-ci ont été choisies en fonction du nombre de projets financés et des taux de rendement obtenus par les investisseurs.

  • Wiseed Immo
  • Fundimmo
  • Clubfunding
  • Homunity
  • Anaxago
  • Lymo.fr
  • Koregraf
  • Weeximmo
  • Lendix
  • Immovesting

Les 5 premières plateformes listées ici représentait à elles seules 67,8 % du marché du crowdfunding immobilier en 2018.

Crowdfunding immobilier : quels sont les risques ?

Généralement, les taux de rendement les plus élevés sont proposés pour les projets les plus risqués. Mais de quels types de risques parle-t-on ?

Le risque majeur pour l’investisseur est celui de perdre l’argent investi, que ce soit partiellement ou en totalité. Plusieurs éléments peuvent conduire à cette situation :

  • Les risques liés au projet : retard dans les travaux, retard sur la vente des lots, dépassement du budget, utilisation de matériaux non adaptés etc. Ces risques sont opérationnels, techniques, juridiques, commerciaux et financiers.
  • Les risques liés à l’environnement : incendie, dégât des eaux, tremblement de terre …
  • Les risques liés au promoteur : difficultés financières
  • Les risques liés aux plateformes de crowdfunding elles-mêmes : l’industrie du crowdfunding immobilier est encore jeune. Il est donc difficile d’analyser le business model ainsi que la solidité de ces plateformes avec précision, puisque nous disposons de peu de recul. Certaines d’entre elles pourraient donc disparaître.

Jusqu’à aujourd’hui, l’un des principaux problèmes rencontrés est le retard de remboursement : sur les 221 projets arrivés à échéance depuis 2012, 25 sont en attente de remboursement.

Quelles précautions prendre face à ces risques ?

Pour faire face aux risques précédemment évoqués, les plateformes sélectionnent généralement les projets avec attention en étudiant leur faisabilité. Toutefois, le risque 0 n’existe pas en immobilier. Il est donc nécessaire de prendre certaines précautions.

  • La bonne sélection des projets : il est nécessaire d’étudier attentivement la viabilité d’un projet. Pour ce faire, analysez le dynamisme immobilier de la zone d’implantation du projet : offre, demande, prix, durée de disponibilité des biens en vente etc. De plus, choisissez de préférence un projet avec une garantie financière d’achèvement : celle-ci permet de garantir que le projet sera achevé.
  • La diversification des investissements : évitez de placer vos économies sur un même projet.
  • L’utilisation d’une partie seulement de votre épargne
  • La mobilisation de sommes qui ne vous sont pas utiles à court terme

Quels sont les intérêts du crowdfunding immobilier pour les porteurs de projet ?

C’est aux petits et moyens porteurs de projets que le financement participatif profite le plus.

En effet, leur premier réflexe lorsqu’ils souhaitent financer un projet est de passer par une banque. Toutefois, ils se heurtent à une problématique : plusieurs centaines de milliers d’euros de fonds propres sont nécessaires avant même de pouvoir demander un crédit. Une fois cette somme collectée, rien ne garantit l’obtention du crédit. En effet, les conditions d’accès se durcissent au fil du temps

Pour obtenir des fonds propres, deux solutions s’offrent aux porteurs de projet :

  • Ils peuvent passer par d’autres acteurs, promoteurs ou investisseurs fortunés. Ces derniers détiennent alors une partie du capital et deviennent associés. Ainsi, ils ont droit à un pourcentage de la marge dégagée par le projet.
  • Les porteurs de projet peuvent également se tourner vers le crowdfunding immobilier. C’est une façon de conserver une marge beaucoup plus importante tout en proposant des taux de rendement relativement élevés. En effet, les particuliers qui participent ne rentrent pas au capital de la société : ils souscrivent à des obligations. Ils sont ensuite rémunérés par le versement de coupons (intérêts), qui peuvent atteindre 10 % de la somme prêtée.