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Immobilier : est-ce vraiment le moment d’acheter ?

23 juillet 2019

Marché immobilier

Il n’est pas rare de lire qu’en raison des taux d’intérêt au plus bas et des conditions de crédit très avantageuses, c’est le moment d’acheter. Mais est-ce vraiment le cas ?  Ne devrait-on pas se focaliser en priorité sur son projet à soi et mettre l’état actuel du marché au second plan, surtout lorsque ses évolutions futures restent hypothétiques ?

Des conditions de crédit favorables

Depuis un certain temps, la BCE permet aux banques d’emprunter à 0 %. Par effet de levier, elles sont à leur tour en mesure de proposer des conditions de crédit très favorables, à commencer par des taux attractifs. Ainsi, selon l’Observatoire Crédit Logement / CSA, ces derniers ont atteint un niveau record, 1,25 % en moyenne en juin dernier, toutes durées et tous profils confondus. Grâce à ces taux très bas, les acheteurs sont en mesure d’acquérir des biens plus chers sans pour autant augmenter le montant de leur crédit. Parallèlement à cela, les durées de remboursement sont toujours plus longues. En effet, la durée moyenne d’un crédit est actuellement de plus de 19 ans (231 mois) : c’est 15 mois de plus qu’à l’automne 2017.

Les critères d’octroi ont été assouplis, avec des apports souvent moins importants. À court terme, la situation devrait rester bonne, puisqu’aucune hausse des taux n’est prévue avant 2020.

On peut ainsi comprendre pourquoi de nombreux blogs, magazines et professionnels nous incitent à acheter, précisant qu’il s’agit du « bon moment ».

Mais des prix en forte hausse dans de nombreuses villes

Toutefois, la réalité n’est pas si simple. En effet, lorsque les taux sont en baisse et les crédits « pas chers », cela signifie que plus de personnes sont en mesure d’acheter leur appartement ou leur maison, notamment les profils plus fragiles. On pourrait par exemple citer les jeunes et les foyers modestes. Ainsi, la demande augmente, à une période où l’offre a de son côté tendance à diminuer. On estime que sur un an, la demande a augmenté de 9,5 % quand l’offre a diminué de 6 %. Cela ne peut que conduire à une augmentation des prix, + 2,1 % en France pour le premier semestre 2019.

De plus, ces fluctuations de prix peuvent fortement varier en fonction des zones géographiques.  On constate notamment des disparités entre zones urbaines et campagne. Alors que les prix baissent, stagnent ou sont en légère hausse par endroits, les 10 plus grandes villes françaises ont vu leur prix flamber, avec une augmentation de 8,16 % en moyenne selon une étude de Le-Partenaire.fr . Les taux bas ne suffisent parfois plus à compenser la hausse des prix, et le pouvoir d’achat immobilier des français en subit les conséquences. D’ailleurs, on estime que dans ces mêmes villes et pour le même prix qu’il y a un an, les acheteurs peuvent se permettre 4,2 m² de surface en moins sur leur achat immobilier, et ce, malgré des taux très attractifs.

Pour compenser cette hausse des prix et ne pas mettre en péril leur budget mensuel, de plus en plus de propriétaires sont contraints d’emprunter sur des durées plus longues. 41 % des futurs acheteurs empruntent sur des durées de 25 ans et plus, alors qu’ils n’étaient que 14,4 % en 2014. C’est ce qui leur permet d’emprunter davantage.

Demain, ce sera encore « le moment d’acheter »

Le marché immobilier fonctionne de manière cyclique. Ainsi, lorsque les taux augmenteront de nouveau, il est probable que les prix commencent à stagner pour faire face à la baisse de demande. Ils pourraient ensuite baisser progressivement, d’abord dans les secteurs les moins recherchés puis dans les zones plus « tendues ».

Toutefois, inutile de s’inquiéter : acquérir un bien immobilier lorsque les taux augmentent et les prix diminuent peut être une opération intéressante. Ces conditions d’achat permettent notamment de faire des économies sur les différents frais de transaction : notaires, agences, etc. De plus, si le taux d’intérêt que vous obtenez pour votre crédit est relativement élevé, sachez que vous pourrez toujours le renégocier plus tard, même si cette opération a un coût.

On peut donc dire que pour acheter, les occasions ne manquent pas.

Le « moment d’acheter » est avant tout personnel

Ainsi, avant de vous baser sur les conditions du marché (trop de facteurs sont à prendre en compte, à la fois conjoncturels et géographiques), pensez à votre propre situation. Souhaitez-vous acheter votre résidence principale ou investir dans le locatif ? Quel est votre budget ? Quels sont vos projets personnels à court et moyen terme, en d’autres termes, que ferez-vous dans 2, 5, 10 ans ? Envisagez-vous de changer de ville ou d’avoir des enfants, de revendre rapidement ? On estime par exemple que pour que l’achat d’une résidence principale soit rentable par rapport à la location, il faut y rester au moins 5 ans, si ce n’est plus. Mais parfois, certaines personnes seront prêtes à mettre un peu plus dans un bien en cas de coup de cœur, car il s’agit avant tout d’un lieu de vie dans lequel il est important de se sentir bien. Ainsi, au-delà des conditions actuelles du marché, demandez-vous ce qui compte le plus pour vous : l’argent, le travail, la famille ? Classez vos priorités, et demandez-vous si la décision d’acheter est en adéquation avec celles-ci.

Au final, une seule chose importe : lorsqu’un achat immobilier est en jeu, pas de précipitation !