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La fin de la domiciliation obligatoire des revenus est-elle surcotée ?

16 avril 2019

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Cette année, les choses bougent dans le secteur du financement immobilier. Les banques ne pourront plus contraindre les emprunteurs à la domiciliation bancaire lors de la souscription d’un prêt. Une situation souvent présentée comme avantageuse pour les particuliers puisqu’elle favoriserait la mobilité bancaire, et contraignante pour les banques car elle supprimerait un outil de fidélisation. Mais qu’en est-il vraiment ?

La domiciliation bancaire avant 2019

Jusqu’en 2017, certaines clauses de domiciliation bancaire étaient considérées comme abusives car peu encadrées. En d’autres termes, les emprunteurs qui s’étaient engagés à domicilier leurs salaires dans une banque pour une certaine durée et qui souhaitaient revenir sur leur décision pouvaient parfois subir de lourdes conséquences (comme une augmentation importante du coût total de leur crédit).

À partir de 2018, grâce à une ordonnance, les choses ont évolué. Il est devenu possible, pour les établissements bancaires, de contraindre les emprunteurs à domicilier leurs revenus chez eux pour une durée maximale de 10 ans. Toutefois, en contrepartie, ces établissements devaient leur proposer des avantages individualisés, explicitement mentionnés dans l’offre de prêt. C’était une façon d’encadrer les clauses de domiciliation des revenus. Toutefois, aucune définition de ces “avantages individualisés” n’avait été donnée. La banque pouvait choisir elle-même les contreparties concédées, qui restaient acquises sur toute la durée du crédit. Cela pouvait par exemple consister en un taux d’intérêt plus bas, ou des frais de dossier réduits.

Une ordonnance contestée

En mars 2019, un peu plus d’un an après la mise en application de l’ordonnance, un amendement a été voté par l’Assemblée Nationale. L’objectif de celui-ci ? Mettre fin à la domiciliation obligatoire des revenus, qui a été jugée contraire aux directives européennes visant à favoriser la mobilité bancaire.

De plus, dans un contexte où les taux d’intérêt sont au plus bas et les frais bancaires différents d’un établissement à l’autre, il était difficile pour les emprunteurs de déterminer si les avantages accordés par les banques étaient réellement avantageux. De la même façon, la comparaison des différentes offres de prêt reçues était compliquée.

On en revient ainsi à la situation de 2017.

La fin de la domiciliation obligatoire au profit de la mobilité bancaire : une vraie promesse ?

Aujourd’hui, même si les banques ne sont plus autorisées à imposer la domiciliation bancaire, rien ne les empêche de vous y contraindre indirectement, par exemple en proposant des conditions moins avantageuses pour vous si vous refusez cette domiciliation. La façon de faire est seulement inversée.

En d’autres termes, au lieu de vous récompenser lorsque vous domiciliez vos revenus chez elles, les banques pourraient vous sanctionner ou vous imposer des contraintes si vous ne le faites pas, notamment en vous proposant des taux ou des frais de dossier plus élevés.

Ainsi, à défaut de pouvoir contraindre, tout se passe maintenant durant la phase de négociation, durant laquelle les banquiers doivent mobiliser les bons arguments pour inciter les emprunteurs à domicilier leurs salaires dans leur établissement.

Prenons 2 exemples.

  • Situation 1 :
    Une personne seule avec un enfant souhaite acheter un bien de 100 000 EUR dans un petit village de campagne. Elle est en CDI et touche 1 300 EUR net par mois.
  • Situation 2 :
    Un couple sans enfants souhaite acheter une villa au prix de 600 000 EUR. Les 2 emprunteurs sont en CDI et gagnent au total plus de 9 000 EUR net par mois. Ils disposent par ailleurs d’un apport de 100 000 EUR.

Selon vous, qui aura le plus de chances de réussir sa négociation et d’obtenir son prêt dans de bonnes conditions, même en choisissant de domicilier ses revenus dans un autre établissement bancaire ?

Les meilleurs profils auront toujours plus de poids dans la négociation, puisqu’ils permettront aux banques de gagner plus d’argent. En effet, avec un même taux d’intérêt, les banques gagneront forcément plus d’argent sur un crédit à 600 000 EUR que sur un crédit à 100 000 EUR. Elles auront donc tendance à proposer de bonnes conditions aux meilleurs profils, qui resteront rentables même sans domiciliation bancaire.

À l’inverse, les personnes dont les dossiers sont plus compliqués auront plus de mal à négocier un taux d’intérêt correct si elles choisissent de ne pas domicilier leurs salaires dans l’établissement prêteur (la domiciliation est une forme de garantie pour les banques). Parallèlement à cela, les contraintes fixées par les banques en cas de non domiciliation des revenus pourraient avoir bien plus de poids sur ces individus. Leurs ressources étant plus modestes, un taux d’intérêt plus élevé se ressentirait davantage sur leur budget mensuel.  Ces personnes auraient donc de fortes chances d’accepter la domiciliation dans l’objectif de profiter des meilleures conditions de crédit possibles.

Cela nous amène donc à nous poser la question suivante :

Peut-on réellement affirmer que la fin de la domiciliation obligatoire des revenus se fasse au profit de “la mobilité bancaire” ?

Il semblerait que cette promesse ne puisse pas profiter, dans la pratique, à tous les emprunteurs, qui ne se battent pas à armes égales selon leur profil. Alors que certains pourraient obtenir un crédit dans une banque et domicilier leurs revenus dans une autre sans réelle contrainte ; la situation semble plus délicate pour les classes moyennes qui auront plus de mal à négocier. Finalement, cette situation ne renforce-t-elle pas la mission des courtiers, dont le rôle est justement de négocier de bonnes conditions de crédit pour le compte des particuliers, et qui disposent de plus d’expérience dans ce domaine ?