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Comment vendre une maison en mauvais état ?

24 avril 2020

Marché immobilier

Mauvaise isolation, fissures dans certains murs ou plafonds, toiture à refaire, intérieur défraichi … Il n’est pas toujours facile de vendre une maison à rénover. Cela va souvent de pair avec des délais de vente plus longs et un prix net vendeur inférieur au montant initialement espéré. Alors comment faire en sorte que la vente se déroule dans les meilleures conditions possibles ?
Il suffit de répondre aux attentes de l’acheteur et de lui proposer le meilleur rapport qualité prix possible. Ainsi, vous pouvez :

  • Réaliser quelques travaux pour améliorer la qualité perçue et déclencher plus facilement l’effet coup de cœur chez les acquéreurs. Il peut s’agir de simple home staging ou de travaux plus conséquents, comme une rénovation énergétique. Une maison rénovée suscitera la confiance et se vendra plus vite et plus cher.
  • Vendre votre bien en l’état, moins cher que les maisons concurrentes en bon état. Cela permettra de lever les freins liés au coût des travaux et d’accélérer la vente.

Le choix final vous appartient : il dépend surtout de votre budget et de l’urgence de la vente.


Quels travaux réaliser pour vendre une maison en mauvais état plus vite et plus cher ?

Si vous souhaitez vendre une maison plus vite et la valoriser, l’idéal est de réaliser quelques travaux ciblés. Cela ne signifie pas que vous devez tout remettre à neuf. Toute la difficulté va être de sélectionner les transformations pertinentes qui seront rentabilisées lors de la vente. Alors, quels sont les travaux à privilégier pour mieux vendre sa maison ?


Les travaux de remise aux normes et de rénovation énergétique : la valeur sûre pour vendre plus cher

L’installation électrique de votre maison est peut-être ancienne, et le raccordement au gaz vétuste. Ces éléments sont inquiétants pour les acquéreurs, ce qui peut les conduire à négocier une baisse de prix. Nous vous conseillons donc de faire des travaux de remise aux normes pour y remédier.

Par ailleurs, certaines transformations valoriseront votre bien à coup sûr et pourraient même vous permettre d’atteindre voire de dépasser le prix du marché. C’est le cas des travaux de rénovation énergétique.

En effet, 83 % des français sont sensibles aux labels de performance énergétique. Ainsi, selon Les Notaires de France, améliorer le DPE d’une maison permet d’augmenter son prix de vente de manière significative. Chaque étiquette énergie gagnée permet de vendre son bien immobilier 5 % plus cher en moyenne. On parle de valeur verte.

Pour améliorer le DPE d’une maison énergivore et en tirer une plus-value, vous pouvez :

  • renforcer l’isolation des murs, de la toiture et des combles ;
  • changer les fenêtres et opter pour du double ou du triple vitrage ;
  • choisir un meilleur système de chauffage / d’eau chaude sanitaire ;
  • améliorer le système de ventilation.

À noter que plus la rénovation énergétique sera complète, plus cette dernière sera performante, et plus le prix de vente sera élevé.
Pour réduire la facture et faciliter la réalisation des travaux, sachez que vous pouvez bénéficier de nombreuses aides de l’état. Toutefois, faites réaliser des devis en amont et assurez-vous que les travaux seront rentabilisés au moment de la vente.


Le home staging : la solution économique pour dépersonnaliser son intérieur et vendre plus vite

Le home staging est un terme anglais désignant la « mise en scène d’une maison ». Son principal objectif ? Aider les propriétaires à vendre leurs biens immobiliers plus rapidement. Ainsi, tout est fait pour déclencher un « coup de cœur » et permettre aux visiteurs de se projeter rapidement. En effet, saviez-vous que 90 % d’une vente immobilière se joue au premier coup d’œil, et que les 90 premières secondes d’une visite sont décisives pour susciter un coup de cœur ? Alors comment y parvenir ?

L’enjeu n’est pas de masquer les défauts, mais de les reléguer au second plan en faisant ressortir les points forts.

L’idée est donc de rafraichir et de neutraliser l’intérieur à moindre frais. En plus d’effectuer les petites réparations, ranger et désencombrer, vous pouvez retirer le papier peint vieillot et mettre un coup de peinture sur les murs. Par exemple, remplacez les éventuelles couleurs criardes par des tons clairs et neutres : gris, beige, blanc cassé …

Nous vous conseillons également d’insister sur la cuisine et la salle de bain. En effet, ces pièces sont essentielles lors des visites et ont un vrai rôle à jouer dans la prise de décision des acquéreurs. Ce sont elles qui sont les plus susceptibles de déclencher l’achat. Vous pouvez donc les moderniser, sans pour autant tout refaire à neuf. Ainsi, il est possible de remplacer les poignées, les robinets, et le plan de travail. Vous pouvez aussi repeindre le carrelage mural avec de la résine spécial carrelage, peindre les portes de placards ou en poser de nouvelles.

Avec ces quelques astuces, vous aurez redonné un coup de jeune à votre intérieur et mis votre logement sous son meilleur jour. Vous devriez donc être en mesure de vendre vite. Attention toutefois, la technique du home staging n’est pas toujours qualitative et peut parfois sembler « cache misère ». De plus, selon Se Loger, elle permet d’accélérer la vente, mais pas de vendre son bien plus cher.
En termes de budget, comptez entre 2 et 5 % du prix de vente.


Comment vendre une maison en mauvais état sans la rénover ?

Pas les moyens d’entreprendre de vraies rénovations ? Pas de panique. Voici quelques conseils qui devraient malgré tout vous aider à vendre votre bien immobilier en l’état.


Soignez les détails et effectuez les petites réparations

Cumulés, les détails peuvent faire la différence et inciter les potentiels acheteurs à faire une offre d’achat immobilier, surtout dans les vieilles maisons. Commencez par aérer, nettoyer, ranger et désencombrer votre maison. En effet, une pièce trop chargée sera difficilement mise en valeur. Libérer l’espace est essentiel.

De plus, vous pouvez réaliser les petites réparations et travaux peu coûteux. Par exemple, en intérieur, vous pouvez remplacer les ampoules grillées, et fixer les interrupteurs ou les prises électriques qui ne le sont pas. Vous pouvez également refaire les joints abîmés pour les rendre propres et étanches. Si certaines portes grincent, nous vous encourageons à graisser leur gond. Cela évitera de laisser une mauvaise impression dès le début des visites. 😉

L’extérieur compte aussi. Pensez à ranger les dépendances (granges, appentis, cabanons etc.), nettoyer piscines et bassins, tondre la pelouse, débroussailler le jardin. N’oubliez pas que les extérieurs sont la première chose que verront les potentiels acquéreurs. Il ne faut pas les négliger : un jardin bien entretenu est souvent le signe d’une habitation soignée. En d’autres termes, cela suscite la confiance.


Faites preuve de transparence quant à l’état réel de votre maison

En tant que vendeur, vous devez faire preuve de bonne foi et de transparence quant à l’état réel de votre maison.

Le terrain est pollué ou inondable ? Le secteur est bruyant ? Certaines fondations sont défectueuses ? La terrasse n’est pas étanche ? Vous êtes légalement contraints de fournir au futur propriétaire toutes les informations qui concernent le bien, même si certains éléments ne sont pas détectables à l’œil nu. Si vous cachez des informations, ou que des défauts (vices cachés) sont découverts après la signature de l’acte authentique, votre responsabilité pourrait être engagée et vous seriez alors contraint de verser des dommages et intérêts. Vous avez donc tout intérêt à vous en prémunir, d’autant plus qu’un vendeur transparent suscite généralement la confiance.

Pour éviter que les points faibles évoqués ne fassent fuir certains acquéreurs, contrebalancez-les en mettant en avant les atouts de votre bien. En effet, gardez à l’esprit que lorsque des travaux sont à prévoir, d’autres éléments gagnent en importance, comme la localisation, la présence d’un jardin, d’un garage ou d’un sous-sol, la vue, l’orientation, l’agencement de l’espace. Faites ressortir ces points forts dans votre annonce de vente. De même, si vous avez fait des travaux par le passé, faites-en un historique.


Faites chiffrer le coût des travaux : à chaque problème une solution

Les acheteurs potentiels ne sont pas toujours en mesure de calculer eux-mêmes le montant des travaux à effectuer. Pour les rassurer et leur éviter toute mauvaise surprise, n’hésitez à chiffrer ce coût en amont des visites. L’idée est de se mettre à la place de l’acquéreur lorsqu’il prendra possession des lieux :
Quels travaux voudra-t-il entreprendre ? Devra-t-il refaire l’électricité, le carrelage, la plomberie, ou encore la toiture ? Devra-t-il changer les fenêtres ? Aménager les combles ? Remplacer le système de chauffage ?

Faites appel à des artisans qui pourront établir des devis précis.


Faites réaliser une expertise immobilière pour fixer le juste prix

Pour fixer le juste prix de votre maison, nous vous conseillons de faire appel à un expert immobilier. Il s’agit du professionnel le mieux placé et le plus fiable pour réaliser des estimations immobilières approfondies. Il déterminera en toute indépendance la valeur vénale de votre bien, c’est-à-dire le prix auquel au moins 2 acquéreurs seraient susceptibles de faire une offre d’achat.

Il analyse de nombreux éléments, à la fois descriptifs (type de bien, situation juridique), quantitatifs (surface), et qualitatifs (emplacement, orientation, état de la construction).

Il vous délivre ensuite son rapport d’expertise en valeur vénale. Il s’agit d’un document très détaillé qui reprend l’ensemble de l’analyse ainsi que le prix de vente conseillé pour la mise en vente. Comptez en moyenne 1000 EUR pour obtenir cette expertise immobilière.

Et n’oubliez pas non plus de constituer un dossier regroupant les diagnostics techniques obligatoires : plomb, amiante, termites, éventuellement mérules, installation intérieure de gaz, installation électrique, risques naturels et technologiques, performance énergétique de la construction, et état de l’installation d’assainissement non collectif.


Vous avez maintenant toutes les clés pour bien vendre votre maison.


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