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Comment estimer le prix d’une maison ou d’un appartement ?

18 août 2020

Marché immobilier

Estimer la valeur immobilière d’un bien est une étape essentielle pour réussir une vente. Il s’agit de trouver le bon prix, c’est-à-dire celui qui convienne à la fois au vendeur et à l’acquéreur, et qui permette de vendre sa maison ou son appartement dans des délais raisonnables. Voici quelques conseils pour réussir au mieux cette estimation immobilière.

Fixer son prix de vente : les pièges à éviter

L’estimation du prix d’un bien est une étape difficile, notamment du point de vue du vendeur, qui peut parfois le surestimer. Deux pièges sont à éviter :

  • Piège n°1 : Fixer le prix d’un appartement ou d’une maison en fonction de son prochain achat. Surestimer un bien réduira fortement le nombre de visiteurs. En effet, en plus d’être hors marché, le bien n’apparaîtra pas dans les résultats de recherche des acquéreurs susceptibles d’être intéressés, car le prix dépassera le budget maximal qu’ils se sont fixé. Le bien restera plus longtemps sur le marché, poussant son prix à la baisse.
  •  Piège n°2 : se laisser influencer par le paramètre affectif. En effet, chaque appartement ou maison est généralement décoré et aménagé selon les goûts des personnes qui y vivent. Cela ne signifie pas que la décoration plaira aux futurs acquéreurs.  N’oublions pas non plus que les acheteurs partent d’une page vierge. En d’autres termes, ils n’ont pas de lien émotionnel avec le bien qu’ils visitent.

Ainsi, un prix trop élevé aura tendance à faire fuir l’acheteur s’il n’est pas en mesure d’être justifié, tout comme un prix trop bas, qui le conduira à suspecter la présence de défauts ou de vices cachés.

Alors comment fixer un prix réaliste, en adéquation avec le marché immobilier local, et qui sera en mesure de satisfaire vendeur et acheteur ?

Critères à prendre en compte pour estimer le prix de vente d’un bien immobilier

« Le juste prix, c’est celui qui se justifie. » Plusieurs éléments sont à prendre en compte pour fixer un prix de vente objectif et juste, à la fois pour le vendeur et pour l’acquéreur.

  • L’adresse du bien et l’attractivité générale de la commune ou du quartier : présence d’infrastructures modernes, ville bien desservie et connectée au reste du territoire, quantité d’offres d’emploi, présence de service sociaux, médicaux, culturels, qualité et réputation des établissements d’enseignement supérieur, sécurité, tourisme …
  • Les commodités : y a-t-il des transports, écoles, services publics, commerces, hôpitaux, à proximité directe du bien vendu, ou facilement accessibles depuis celui-ci ?
  • Les qualités intrinsèques du bien immobilier : dans quel état est-il (neuf, récent, délabré) ? Les matériaux de construction sont-ils de qualité ? On s’intéressera bien évidemment à la superficie, au nombre de pièces, à la présence ou non d’un garage, d’un balcon, d’un jardin, d’un ascenseur. Quelle est l’orientation des fenêtres ? À quel étage le bien est-il situé ? Y a-t-il une belle vue ? Le bâtiment est-il raccordé à la fibre ? Quelle est sa classe énergétique ? Y-a-t-il des nuisances sonores, par exemple à cause de la proximité avec un grand axe routier ou une ligne SNCF ? S’agit-il d’un bien appartenant à une copropriété ? Si oui, il est important de prendre en compte les prestations annexes (parties communes, charges collectives, travaux à prévoir, etc.).

Si votre maison est ancienne et / ou énergivore, n’hésitez pas à consulter notre article dédié : « Comment vendre une maison en mauvais état ?« .

En plus de ces éléments, le contexte immobilier a son rôle à jouer, et notamment l’offre et la demande. Plus les acheteurs seront nombreux et les biens rares, plus les prix seront élevés.

Demander une estimation immobilière à un professionnel pour connaître la valeur réelle de son bien

Faire appel à un professionnel est la solution la plus fiable et efficace pour connaître le prix de vente d’un bien immobilier. Parmi les professionnels sollicités, on retrouve les experts immobiliers, les notaires, et les agences immobilières.

Le recours à un expert immobilier : l’expert immobilier est un professionnel indépendant dont le métier consiste à estimer le prix des biens destinés à la vente. Il s’agit d’un interlocuteur fiable et pertinent, notamment en cas de situation complexe. Il détermine le prix de votre bien le plus justement possible en s’appuyant sur des visites de terrain et sur une analyse de marché (étude des maisons ou appartements comparables vendus récemment). Il analyse tous les documents du dossier puis vous remet un rapport d’expertise en valeur vénale, argumenté et impartial. Le rapport d’expertise remis par les experts immobiliers a une valeur juridique, contrairement à l’avis de valeur que les agences immobilières délivrent.

Le recours à un notaire : les estimations des notaires sont très fiables en raison de leur connaissance du marché. Les notaires finalisent en effet l’ensemble des transactions immobilières et savent donc estimer précisément la valeur vénale des biens vendus dans le secteur géographique dans lequel ils exercent. Le notaire peut évaluer un bien de 2 façons différentes, la seconde étant la plus complète :

  • Il estime la valeur de votre bien en se basant sur ses bases de données immobilières internes. Il s’agit donc d’une information purement indicative qui peut conduire à la remise d’un avis de valeur.
  • Il peut également affiner l’estimation précédente en visitant votre bien et en analysant son environnement. Il vous remet alors un rapport d’expertise immobilière.

Le recours à une agence immobilière (estimations immobilières gratuites et sans engagement pour le propriétaire) : Grâce aux ventes immobilières qu’il réalise, l’agent immobilier connaît le marché local et est donc en mesure de fournir une estimation du prix d’un bien. On parle d’avis de valeur. Les agences immobilières étant en concurrence, il est recommandé de croiser les estimations de plusieurs d’entre elles afin de garantir une certaine objectivité. En effet, il arrive quelquefois que certaines agences évaluent les prix des biens à la hausse pour séduire les vendeurs et obtenir davantage de mandats.

Utiliser les outils d’estimation immobilière en ligne pour évaluer soi-même le prix de son bien

De nombreux sites consultables gratuitement peuvent vous permettre de vous faire une idée plus ou moins précise du prix de votre bien. On retrouve notamment :

Les estimateurs en ligne :

Les sites d’estimation immobilière en ligne calculent le prix de votre bien après vous avoir fait remplir un questionnaire détaillé à son sujet. Parmi ces sites, on retrouve par exemple Meilleursagents, Se loger, PAP, Immobilier-danger et La vie immo.

Le baromètre immobilier des notaires de France
Le baromètre immobilier des notaires de France permet d’accéder aux prix au m² des biens immobiliers vendus par département et par commune au cours des derniers mois (l’information n’est pas donnée en temps réel). Il peut donc permettre d’estimer assez précisément la valeur de son bien.

PATRIM :

Sur le site des impôts, le moteur de recherche PATRIM est un très bon outil puisqu’il permet, en fonction des critères sélectionnés, de retrouver le prix des biens similaires vendus ainsi que de nombreux détails les concernant : adresse, date de vente, surface, année de construction, nombre de pièces, présence ou non d’un parking etc. Il est possible d’y accéder en se connectant à son espace particulier sur le site impots.gouv.fr .

Outil de visualisation des DVF (Demandes de valeurs foncières) proposé par Etalab :

Ce site, lancé en 2019, donne gratuitement un aperçu des transactions immobilières réalisées lors des 5 dernières années. On retrouve la date de chaque transaction, le prix de vente, un descriptif du bien ainsi que sa localisation. Les données peuvent être visualisées grâce à une carte ou téléchargées.

Les sites d’annonces :

Feuilleter les annonces récentes peut permettre de se faire une idée précise du montant auquel les biens similaires se vendent dans un périmètre précis. Attention toutefois : les prix affichés ne sont pas les prix de vente finaux : il s’agit des prix de présentation, autrement dit ceux que les vendeurs espèrent obtenir de la vente de leur bien. Ils excluent la marge de négociation.